固定收益专题研究报告：19年地产投资，数据继续被熨平还是周期波动再现.docxVIP

内容目录 HYPERLINK \l _bookmark0 19 年地产投资：数据继续被熨平还是周期波动再现？ . - 3 - HYPERLINK \l _bookmark1 回望 2018：被熨平的 3 大房地产指标................................................................................ - 3 - HYPERLINK \l _bookmark2 熨平 3 大指标的主因：各类城市房价轮动、预售高企、其他费用逆势走高 ....................... - 5 - HYPERLINK \l _bookmark3 从销售端和融资端看 19 年房地产投资：确定的下行趋势，不确定的政策放松.................. - 6 - HYPERLINK \l _bookmark4 从 4 个分项看 19 年地产投资：假如周期波动再现，地产投资又当如何？......................... - 9 - HYPERLINK \l _bookmark5 往期开工存续量和统计方法规整支持 2019 年房地产建安类投资同比反弹 ............. - 10 - HYPERLINK \l _bookmark6 新开工和往期开工存续量影响房地产投资的其他费用，同比虽降却难大幅为负..... - 12 - 19 年地产投资：数据继续被熨平还是周期波动再现？ 回望 2018：被熨平的 3 大房地产指标 在前期报告《又见央行大额净投放，对债券研究框架的再思考》中曾经对债券的研究框架进行过回顾，从通胀单轮驱动到增长与通胀双轮驱动再到所谓“基本面无用论”，这种变化一方面与政策决定机制变化有关，另一方面也与相关宏观数据的波动率逐渐下降有关，平稳变化的宏观数据对于更加类似于均值回归波动的债券收益率的指引作用自然下降，因此在进行基本面分析时，应更加着眼于富有波动性的指标。 在现有统计局公布的若干数据中，房地产投资由于满足细项数据较多可 相互验证、数据周期波动性较强和对于整体经济贡献度较大三个特点， 是最值得关注的宏观数据。但回顾 2018 年，我们发现房地产相关的 3 个主要指标：投资、销售和价格，周期性波动均被熨平。 首先，从商品房价格周期的角度看，整体 3 年为周期而波动，但是自 2016 年以来，房地产政策从总量调控转变为结构调整，一二三线城市的地产政策存在明显的轮动性，一线城市价格同比率先出现拐点，二线城市次之，而三线及以下城市在棚改货币化的驱动下，需求端受到强烈刺激， 在消化库存的同时也使得三线及以下城市的房价同比滞后于一二线城市 1 年出头的时间。2018 年以来，一二线城市房价同比先小幅下降后保持平稳，而三线城市的房价同比继续回落，总体来看，全国百城住宅价格2018 年以来稳中有降，同比中枢保持在 5%，并未如期出现反弹。 图表 1：一二三线城市房价轮动，2018 年以来一二线城市房价同比平 稳 百城住宅价格指数:同比 一线城市:同比 二线城市:同比 三线城市:同比 30 25 20 15 10 5 0 2011-06 2012-03 2012-12 2013-09 2014-06 2015-03 2015-12 2016-09 2017-06 2018-03 -5 -10 来源：WIND， 其次，从房地产销售周期的角度看，价格和销量之间的联动性非常密切， 商品房销售基本也是 3 年一个轮动，期房和现房的销售同比增长趋势和幅度整体吻合，特别是 2012 年以来两者变动基本一致，期房销售比现 房销售周期性更为明显，但是，进入 2017 年下半年，期房和现房销售明显分化，现房销售如期下滑，而期房销售则逐步归于平稳，2018 年以来，这种分化进一步加剧，现房销售增速未现周期性反弹，反而下滑加剧，成为 2006 年以来的最低值，期房销售则稳定在 10%的中枢，整体商品房的销售变动则以平稳为主，累计同比保持在 5%以下的个位数。 图表 2：住宅现房销售同比，以及期房现房销售同比缺口双双达到 2006 年以来的最低点 商品房销售面积:累计同比 商品房销售面积:现房:累计同比 商品房销售面积:期房:累计同比 60 50 40 30 20 10 0 2006-01 2007-07 2009-01 2010-07 2012-01 2013-07 2015-01 2016-07 2018-01 -10 -20 -30 来源：WIND， 再次，从房地产投资周期的角度上看，每轮周期大约持续 3 年，在 2016 年初房地产投资同比数据触底后，2016~2017 年整体处于上行见顶阶段，理论上进入 2018 年后，地产投资应