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万达集团城市综合体模式的研究 　　 　　摘要：本文主要是对万达集团第四代商业地产―城市综合体模式的基本理论和发展进行系统化的研究分析，共分为四个部分。第一部分简述了城市综合体的发展历程和其功能分析，剖析了城市综合体的发展概况。第二部分介绍了万达集团城市综合体的运营模式，详细分析了万达集团综合体运营的发展现状和特点。第三部分主要从监管力度、海外市场、文化产业、工程质量等四个方面分析研究万达综合体模式建设中产生的问题。第四部分提出了相应的五点可行性建议。旨在为今后各企业建设城市综合体模式提供参考。 下载论文网 /3/ 　　关键词：万达集团；城市综合体；模式 　　中图分类号：F291 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）004-00-02 　　一、城市综合体模式的概述 　　（一）城市综合体模式的简介 　　城市综合体，其英文名称为Urban Complex，在国内，它还有一个通俗的名称：叫做HOPSCA ，意在打造一个非生产性、非居住性的综合性建筑群体，将不同功能的商业地产服务有机地融合在一起，通过交通融合，用一个建筑达到空间利用最大化，既要涵盖写字楼、公寓、会议中心、展览中心等大型商务楼盘，又要涵盖购物中心、大型停车场、步行街等商业经营服务，同时还要兼顾餐饮、娱乐、健身等休闲度假等商业服务模式。 　　（二）城市综合体的功能分析 　　1.商务办公 　　在当今社会，商务活动所形成的资金流、信息流、物流已是现代城市生活中不可缺少的重要组成部分，而城市综合体可以为金融、贸易、服务、展览、会议、咨询等相关企业提供便捷的商务空间，使得众多企业纷纷选择构建城市综合体来满足其商务办公的需求。同时，商务办公功能也会很好地带动商业零售、居住、休闲等功能的提升。 　　2.商业零售 　　在我们的日常生活中，零售功能对于普通的消费者来说是必不可少的。城市综合体模式通过多样化的选择、方便的交通、热闹繁华的城区以及花样众多的门店吸引着众多消费者，从餐饮到购物到休闲，满足了各方面的需求。 　　3.居住功能 　　无论是从工作还是生活角度，功能强大的城市综合体，必将吸引更多的民众聚集并居住，不但可以改善快捷、便利、舒适的生活空间、缓解一定的交通压力、同时也实现了绿色环保节能，满足了城市不同阶层的人士的居住需求。 　　4.酒店功能 　　大多数的商业地产中心，均建有高端豪华的商务酒店，为消费者提供星级服务，当然，也会兼备快捷酒店设置，以方便各类消费者的需求。可以说，酒店是城市综合体体系中的支柱产业。 　　二、万达城市综合体运营模式 　　（一）万达城市综合体运营模式演变 　　大连万达集团，自1988年创立以来，经过不断的探索和研究，逐渐把发展大型城市综合体作为公司主打的运营模式，甚至把“成为综合体投资与运营管理的先行者与领导者”作为了公司的口号。万达广场，作为该集团投资建设的巨型城市综合体，在全国已建立了133座之多，可以说遍及了大江南北的大、中型城市，2015年更是辐射到了县级市场（大连普兰店万达广场）。 　　相较于前两代，第三、四代万达广场不只是在规模上发生了调整，在品质上也做了大幅度提升，尤其在功能上更是着重进行了丰富和完善，至此，万达集团已经彻底完成了从片面的房地产开发，到向商业综合体发展的战略性转移。这一次转型，万达打出了“由重资产 向轻资产”的口号，更是提出万达商业、万达金融、万达电商、万达文化四个板块共同发展的设想，这就意味着，万达并不仅仅满足于做商业地产界的龙头老大，而是把目光投放到了文化产业乃至更多的领域。 　　（二）万达城市综合体特点 　　1.定位准确 　　万达商业广场主要定位于中档市场，在租户组合上采取以主力店为主导的经营模式，通过大型主力店组团来增强商业号召力，以此实现了聚集客流和降低招商风险的双重效应。这种定位，极其精准地满足了大众市场商业、商务以及住宅等综合性物业的需求。 　　2.招商模式精准对接 　　万达广场的招商，采取的是“订单地产”的模式，该集团与沃尔玛、肯德基、必胜客、国美电器、灿坤数码、红星美凯龙、大食代美食广场等1000多商家签有合作协议，在招商中实现了与各大商家的精准对接。 　　3.综合体内项目之间良性运营 　　在第三代产品中，万达集团及时调整了产业投资结构，在商业购物中心的周边，配套建设写字楼、公寓、住宅，一方面以此来套现资金滚动支持商业中心的经营。另一方面购物中心的繁盛又很好地带动了写字楼、公寓、住宅的开发与租售，从而实现了巨型综合体广场各项目之间相互推动、相互滋养的良性运营。 　　4.强大而完善的运营管理机制 　　万达广场前期的选址和方案设计均由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划；完善的“订单地产”招商模式在规划设计中完成了精准技术对接；拥