从宏观经济学角度看中国房地产.doc

从宏观经济学角度看中国房地产 　　[摘要]：自从2002年以来，中国的房价开始节节攀升，而房地产的炒作也愈演愈烈，越来越多的人开始关注房市对中国宏观经济的影响。有人说，房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。那么房地产的问题体现了哪些宏观经济的现象？又对宏观经济有什么影响呢？探讨关于房地产过热和房价走势所反映的宏观经济原因和影响。 　　[关键词]：宏观经济 房地产 GDP 解决措施 发展趋势 　　进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，人们纷纷涌向房地产领域，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文将从中国房地产行业现象产生原因，影响及解决措施来分析。 　　一、产生原因 　　1.宏观经济发展：我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶段，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响，然而矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。 　　2.供求关系影响：总需求决定总供给，面对庞大消费者，我国在房地产有广大的消费市场，所以中国房地产业发展迅速。当然，只有人口数是远远不够的，还有一个最主因就是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。 　　信贷影响：我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中。从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%～80%甚至更高。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。 　　3.通货膨胀影响：根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。 　　二、对社会的影响 　　1.对房地产业的影响：不可否认，近年来房地产行业的发展如日中天，各种不同类型的房地产行业如雨后春笋般出现，从很多经济数据中我们可以看出，房地产的增长同中国GDP的增长大体上同步，随着房价的攀升，房地产无论是在数量上还是在营业利润上都显著提高。 　　2.对经济影响：高房价导致经济资源利用率降低，不利于经济资源的合理配置，房地产业对金融业有着强大的依附力，因此其风险性也随之加大，房产价格高涨使大量资金囤积在这一行业中，是社会资源得到不合理的配置，而且房地产价格的上升给当地政府带来了巨大的经济利益，致使当地政府投入更多的经济资源，这种投资在短期内可能会增强当地的经济发展水平，但是对长期的发展是非常不利的。 　　3.对城市生态的影响：我们从没听说过纽约的街头只准跑法拉利和劳斯莱斯，也没听说定居纽约需要常青藤名校的毕业证做敲门砖，更没听说过纽约用高房价做“生态门槛”逼走穷人。事实上，正如近些年我国出现了“逃离北上广”的呼声，在美国城市化进程进入高峰时，纽约等特大城市也呈现交通拥挤、空气污浊、房价过高等等城市病，于是也出现过“逃离纽约”的口号。 　　4.对居民生活的影响：面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2009年，上海的住房均价17000元/平米，人均收入23623元，人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退等，到时就更加难以控制。 　　三、宏观调控政策措施 　　1.实施稳健的财政政策：近些年来，货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患，也不利于社会稳定。所以，从经济和社会多个方面考虑，货币政策应该逐步回归稳健。今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。 　　2.调整中央与地方之间的关系：强化对政策的执行力度和监督力度。我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国