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中国式REITs破冰 　　 　　离深交所定的最后打款期限还有36小时，新派公寓的创始人王戈宏内心开始焦灼――最终权益投资人仍未确定。 下载论文网 　　新派公寓权益型房托资产支持专项计划（下称“新派公寓专项计划”）在10月11日取得深交所无异议函，拟发行金额为亿元，该项目的底层资产为北京的新派公寓CBD旗舰店，这标志着国内类REITs（房地产投资信托基金）市场除写字楼、购物中心、物流仓库等类型外，新增首单住房租赁类REITs产品。 　　11月1日，王戈宏来到杭州。在过去短短的20天内，他见了三家意向权益投资人，其中有上市公司、大型开发商和金融机构。 　　“虽然他们普遍认可我们的物业，和我们的资产管理能力，但是他们尚未理解这种类REITs模式。”王戈宏对《21CBR》记者无奈表示，因为投资通道、内部决策等原因，导致交易未能达成，“有些权益投资人已经把钱打到账上了，最后由于各种原因，撤销投资。” 　　“类REITs”对于此时的中国内地市场来说，还是个新鲜词。吃螃蟹的人除了勇气，大概还需要对行业具有敏锐的洞察力。 　　在见第四位浙商投资人的时候，王戈宏已做好了最坏的打算。在与投资人见面的半个小时里，他用十分钟迅速介绍了这个已经烂熟于心的项目。他清楚，留给对方?Q策的时间仅剩半天不到。 　　“我给他谈这栋楼的价值和未来，以及REITs在中国的未来发展。”王戈宏回忆。所幸，对于行业的理解，两人一拍即合。投资人表露出极大的兴趣，即刻召开了公司高层会议。 　　如果顺利的话，在第二天早上10点前投资方必须完成打款，深交所在下午5点准时召开发布会，宣布正式发行设立。然而，为了理顺关系，整理法律文件，11月3日周五的早晨，离最终打款时间还有一个小时，双方仍在讨论细节。 　　“我甚至想过最糟糕的后果，如果这笔账没有打成，我们在中国证券史上开了个‘天窗’，这不是开玩笑吗？”王戈宏不敢想象。 　　上午9：39，他收到了对方成功打款的一张截图。此时，他正站在路边，拍下了眼前艳红的花簇，发了一条多数人未能看懂的朋友圈：，9：39am，杭州，花！ 　　“后来此事被称为‘破冰’之举，这对于第一笔投资人、公司团队、券商、律师和整个行业来说，都是如此。”王戈宏感到从未有过的释然。 　　类REITs曲线创新 　　三年前的夏天，毗邻北京市东三环，离国贸只有800米的新派公寓CBD旗舰店盛大亮相。当时SOHO中国联合创始人张欣、赛富投资基金首席合伙人阎焱现身助阵。 　　早在2012年创立之初，新派公寓已获得赛富基金投资。随后王戈宏与赛富一同发起了赛富不动产基金，于2013年成功收购北京CBD核心地段物业――森德大厦，将其改头换面成为面向北京年轻白领的中高端公寓，成为新派公寓首店。收购加上装修，大约花费了亿元。 　　“我买这栋楼的目的，就是为了探索中国REITs的未来。”王戈宏曾经在美国创办商业房地产私募REITs基金，并在2008年回国担任首家在发改委备案的盛世神州房地产基金首任总裁及CEO，他一直试图推动REITs基金模式在国内的创新和实践。 　　按照类REITs模式，王戈宏给新派公寓做了轻重资产配合的系统架构：通过成立私募资产基金，引入机构及个人投资，以私募的形式购买物业，最终以租金分红的形式将收益返还给投资人。 　　其中，所有装修改造成本由基金承担，极大的减少了新派公寓自身部分的投入，新派则负责物业的出租经营与管理，从而实现真正的轻资产运营，通过品牌培育、管理输出，可以在长期持有经营中获取稳定收益。 　　重资产的基金将通过新派公寓每年的稳定租金分红以及资产预期增值来获益，形成双赢的格局。 　　构想很美好，现实依然很骨感。 　　类似的不动产基金在当时的市场上极为罕见，尚未有成熟的运营机构从事长租公寓运营管理，市场仍然以购房为主，散租为辅。 　　“我们每年给投资人固定的分红仅为%，而当时市场上的各类理财产品年化收益甚至达到15%以上。”如何用%去说服投资人，成为王戈宏最大的难题。 　　从深圳开始，王戈宏展开了各地路演。“以股权基金方式收购一栋楼，实际上让投资人变成了房东，在周边光拆迁的成本就达到每平米4万元价格时，我们仅用万元的单价就在北京CBD共同买了一栋楼。”王戈宏试图用更浅显的逻辑来解释这件事情，“对于当时的房价来说，该物业价格几乎没有下行空间，而这是一只几乎没有风险的基金。”他称，最不济的情况是，最终还可以把这栋楼分了，一人一所。 　　王戈宏遇见第一位LP（Limited Partner，有限合伙人，即投资者）崔文是在上海。虽然对不动产基金未有过多的了解，但是在听完新派公寓的路演后，崔文产生了认同感，大胆将400多万元投到项目上，接着就举家去了德国。 　　“中国的REITs需要这样的基石投资人。”王戈宏表示，在后