探析房地产行业营改增”后的增值税会计处理方法.docVIP

探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法 　　 　　摘 要 “营改增”是我国深化财税改革的重大举措，2016年5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。 下载论文网 　　关键词 “营改增” 房地产 会计核算 财务管理 税务筹划 　　一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响 　　（一）房地产行业“营改增”的背景 　　“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。 　　2016年5月1日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。 　　（二）全面“营改增”对房地产企业的影响 　　“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进?税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面： 　　第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。 　　第二，“营改增”之后，增值税预征率为3%，与“营改增”之前营业税预征率的5%相比，预征率降低了两个百分点。因此，房企在预收款环节资金占用“营改增”前后减少，这将增加房地产企业的资金流动性经营管理的灵活性。 　　第三，由于房地产开发成本中接受劳务等的行业不同而取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，各房企开发成本结构差异将导致行业成本数据的变化，企业税负将直接影响房地产企业的开发成本，进而影响房企的投资决策。因此，“营改增”后对房地产企业的税务筹划、税务风险管理成为考察企业管理水平和经营能力的重要内容。 　　二、“营改增”后房地产行业的会计处理中遇到的问题 　　（一）作为一般纳税人的房企，增加了核算难度和税务处理难度 　　营业税的计提和缴纳比较简单，只需一个会计科目归集，普通发票的管理也相对简单。税改后，作为大部分是一般纳税人的房企针对增值税税种在应交税金科目下需增加十多个二级和次级科目，核算难度加大。 　　增值税的税务处理程序也比营业税繁杂、严格，如增值税专用发票管理比较精细，这就要求财务人员对开票、申报税系统熟练掌握，严格按操作规范开具、保管发票及时认证专用发票、申报纳税等，否则会给企业带来一定的经济损失。 　　（二）多种成本进项税率导致的行业成本数据的变化 　　根据行业特点，房地产开发成本涉及流通行业、服务行业、建筑施工行业，不同的成本类型要灵活应用价税分离法分别核算每笔业务发生的成本、税费、收入；房地产开发成本中接受劳务等的行业不同而取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，很难用简单的税收比例计算方法根据历史成本数据估算“营改增”后的建筑成本，历史数据的不可比性为成本控制和税收测算提出了难题。 　　（三）会计工作中面临的问题 　　“营改增”以后，房企一般纳税人流转税的名义税率提高，但企业收到的进项税额可抵扣，因此，房地产企业实际缴增值税额即税负率在一定程度上取决于进项税额的取得和抵扣情况。增值税发票管理严格、核算复杂的特点，倒逼企业完善管理制度，提高财务工作水平。同时，从税务风险管理的角度，促使企业加大内控制度建设、增强监督与管理的能力，新征管体系的设计和完善降低了违规交易的风险。 　　首先，增值税的纳税申报方式更为科学细致，进项税额抵扣项目繁杂，因此开票、报税、认证抵扣、税款缴纳等一系列会计事项的难度和复杂程度加大。 　　其次，在“营改增”后，当期增值税的现金流出取决于销项税票和进项税票的统筹及管理，因此对增值税的进项税额抵扣作好科学规划，平衡各期的应缴税金产生的现金流出提出了较高的要求。 　　最后，“营改增”实施以后，房地产企业为了最大限度地获取足额可抵扣的增值税发票，对财务