从政策历史变迁看当前房地产调控如何.演绎，地产政策边际放松仍需等待.pdfVIP

2018 年 12 月 15 日 证券研究报告 总量研究中心 房地产系列专题报告之一 宏观经济报告 地产政策边际放松仍需等待 ——从政策历史变迁看当前房地产调控如何演绎 主要结论： 一、回顾历史：房地产调控政策的目标在于“稳房价”与“稳经济”  回顾 1998 年商品房制度建立以来的房地产政策路径，我们发现房地产调控 政策是房价与经济的二元函数，其目标在于“稳房价”与“稳经济”。“稳房 价”包括两个层面内容，即遏制房价大幅上涨和避免房价大幅下跌；“稳经 济”包括也包括两个层面，即避免经济过热和托底经济增长。  2003-2016 年上半年房地产政策的变化可以划分为四个时间阶段：1）2003- 2007 年，经济阶段性过热，房价上涨较快，为稳定房地产价格，房地产政策 转向紧缩；2 ）2008-2009 年，为应对国际金融危机对我国的负面冲击，实施 了一揽子经济刺激计划，房地产政策也转向扩张，支撑短期经济复苏；3） 2010-2013 年，为了遏制房地产价格持续攀升，再次实施紧缩的房地产调控 政策；4 ）2014-2016 年上半年，由于再度面临经济下行压力，房价持续下 跌，房地产调控开始放松。  二、分析现实：2H2016 以来坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策  2016 年下半年开始新一轮房地产紧缩调控，中央层面提出“房子是用来住 的、不是用来炒的”定位，对房地产投机的限制更为严厉。与此前阶段不同 的是，这一阶段房地产调控开始强调分类调控、因城施策。在严格限制一二 线城市房价大幅上涨的同时，针对房地产库存依然很高的三四线城市，则通 过棚户区改造的方式继续去库存。  这一轮房地产调控以来市场出现了两点变化：1）房地产市场价格涨幅放 缓，商品房销售面积增速回落，一二三线城市出现分化；2 ）房地产开发投 资走弱，主要受土地补库存动力减弱，以及销售放缓叠加房地产企业融资渠 道收紧影响。 三、政策前瞻：房地产政策边际放松仍需等待  当前我国经济增长存在较大下行压力，稳经济的重要性有所提升，但通过 “房地产”来稳经济的成本较高，房价的约束依然存在。具体来看：1）房 地产泡沫依然很严重。我们对全国 23 个重点城市房地产泡沫做了分析，发 现当前房地产价格仍处于较高水平，部分城市房地产泡沫依然很严重；2