2013光大会展中心商业部分定位策略你报告74P.pptxVIP

2013.08;CONTENTS 目录;;;;优化提升区域是指经济社会发展基础较好，资源优势明显的区域。包括徐家汇知识文化综合商务区和淮海路—衡山路高端商务区。 徐家汇知识文化综合商务区：重点发展现代商贸业，集聚发展现代服务业，形成金融服务、文化旅游、休闲娱乐特色，实现现代服务业集聚区目标定位，成为凸显城市魅力的综合性区域。 淮海路—衡山路高端商务区：重点发展高端商务、精品商业、文化、旅游等产业。;;;;数据来源：网上房地产数据库;;;;;;;;;田林商圈受到周边3大商圈强力挤压，商业能级受限定为社区商业 区域内商业多为“沿街式”商业布局，传统商业、居民配套生活设施已经比较齐全，但社区商业档次相对较低； 本案周边能够提供集购物、娱乐、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所的较少； 区域内相对集聚的个性化的专业店和专卖店群较少;地址;本案为酒店裙楼物业，酒店及光大会展中心办公白领客群将为项目提供充足客源 项目周边多中高端社区，将为项目提供具有一定消费能力的长期消费客群;;;;光大会展中心 办公客群、周边 社区常住人口;;;档次上——以特色精品品牌和突出的硬件设施来区分区域商圈的大部分商业规模上——通过小而精的模式来体现与众不同;;;意向客户访谈 为确保光大商业项目精确定位能够符合市场需求，商业规划及商铺结构符合商家经营要求，基 强联行利用业内广泛的客户资源，针对区域商业常见的餐饮、休闲、娱乐业态的部分中高端商家进 行了初步访谈。 了解客户对于项目区域现状及未来发展规划的认知程度 了解客户对于项目商业的认可程度、进驻意向及对项目的建议； 了解客户选择拓展的相关标准及经济参数，为项目未来业态定位与租金策略提供参考依据；;赛百味——SUBWAY起源于美国，目前全球加盟店超过36000家，遍布于96余国，目前已成为国际速食业大军的一个领先者。;调查方法：通过提问交流形式对商家进行上门或电话访问 调查对象：上海市及国内部分知名餐饮、休闲、娱乐商家、基强联行资产管理部商业客户数据库 选择条件：符合项目整体形象定位、业内具有一定品牌影响力、对徐汇区商业具备较高的接受程度 样本数量：电话CALL——50组，分布餐饮、美容SPA、休闲娱乐、便利等业态…… 跟进客户：14组（达美乐、赛百味、宝燕海鲜、清风人家、王品台塑牛排、金钱豹、星巴克、太平洋咖啡、苏浙汇、宁波海鲜酒楼、小南国、小肥羊、澳门豆捞、思妍丽） 实地看房：5组（达美乐、赛百味、宝燕海鲜、清风人家、小肥羊）;访谈小结;根据商业主题功能定位，充分考虑商铺的使用性，符合未来经营使用需求，以保证商业未来的成功运营。;;保留沿用光大会展酒店大堂原有格局，侧面商业部分略作改造 利用现有可租赁面积，充分利用周边类似业态空缺较大的现状，引入中档特色餐饮、娱乐休闲业态来吸引客户前来消费； 建议餐饮业态引入同行业知名品牌，以吸引人气 引入娱乐休闲品牌提供商务配套服务 建议预留通往中庭的通道;预计项目整体租金将在3.1-4.2元/㎡·天之间 年租金在748-1008万元之间;最大限度扩大展示面，通过绿化、景观等来改善项目外环境，提升项目整体价值 建议将下图10号单元招入类似星巴克等时尚咖啡品牌，11号单元招入轻餐饮等品牌业态，引入如赛百味等品牌以吸引人气； 建议将下图9号单元招入餐饮业态，引入如新元素、王品台塑牛排等品牌，提升项目档次 建议预留通往中庭的通道;预计项目整体租金将在4.3-5.5元/㎡·天之间 年租金将在1074-1372万元之间;预计项目整体租金将在3.1-4.2元/㎡·天之间 年租金在748-1008万元之间;;主入口;通过对项目现状的分析我们发现，项目如果能在局部进行一些改进，可以为项目争取到更大的商业租赁价值 本行建议主要集中于酒店大堂以及东侧车道两块区域;;;;;;建议将下图所示区域打造为项目内绿化广场，增加休息空间，美化内部环境;酒店中庭与本案目前仅由一道玻璃幕墙以及窗帘分隔，中庭现为特卖展区，环境杂乱 建议在绿色色块区域设置绿化景观以及水景，通过人工景观提升对外可视性;;;;室外指示系统 (临街logo水牌以及多向指示牌 ) ;临车道墙面店招展示;灯光工程;;;招商原则; 同业差异，异业互补－各主题区虽然为同类业种，但在招商市仍然要有区隔，如产品、档次差异等，保持良好竞争但又能共荣双赢。 多样化合作－建议开发商可以多样考虑，必要的时候与核心主力店的经营单位共同投资，开发商参与核心主力店投资，除了未来可以加强经营控制力度，有利于本项目的长期经营，同时可加强其他商户入驻的信心。 特殊商户的优惠必要－特殊商户是指高知名度的经营单位，邀请入驻本项目能够起到增强人流与商业氛围、活跃商业气氛之作用。建议主力商家给予较长面租期，对于大面积租户适当考虑装修补贴，经营扶持。