2011年镇江时房地产年报.pptx

;前 言;报告目录;;;国家金融类政策;政策效应： 央行在2010年-2011两年间连续12次上调存款准备金率。从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。央行此举对楼市而言虽是利好，但还是杯水车薪，目前房企资金缺口非常大，释放的4000亿元流动性中，能够进入房企的部分不会影响到已经进入拐点的楼市，但会延缓调控显现效果的时间。;房地产调控政策;政策效应： 二套房首付比例由50%提高到60%，说明信贷政策的差别化程度越来越高，对购房者的心理预期造成一定的影响。这一通知也表明了中央调控的决心，加上上海、重庆等城市传征房产税，对买房人的心理会造成一定的影响——认为房价不会涨了，也就不一定急着买，特别是某些购房需求可能会缓一缓，比如父母为子女买房，会使观望心态更加严重。;房地产调控政策;政策效应： 《商品房销售明码标价规定》要求对交易住房的明码标价是保证住房交易公正公平的重要方式，不过，保证住房交易能够公平公正的交易与住房的价格上涨与下跌并没有多少关系。 《规定》对于新房及二手房市场均将发挥规范性的正面影响，《规定》的执行将促使商品房的定价机制更加完善，有效改善供销关系，确保政府的宏观调控可以顺利、有效的进行。 “明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，确保价格的稳定性；可以有效的促进开发商推盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。政府对于房价涨幅的控制将更为有效， 《商品房销售明码标价规定》的实施也将成为政府把控房价的一个有效手段。;房地产调控政策;政策效应： 国家保障房建设是惠民政策的一种。国家希望中、高收入家庭通过商品房市场满足居住需求，低收入家庭则由国家提供的保障性住房来满足居住需求。采取这个策略的主要原因是满足低收入者的居住需求，因为他们不具备购买商品房的能力。 保障性住房所针对的群体与普通商品房所针对的人群有着巨大的差异，符合条件申请保障性住房的群体基本不具备购买商品房的能力，哪怕商品房价在目前基础上大幅度下调。保障性住房??入市基本不会干扰商品房市场原有的供应和需求两个层面，所以商品房价格也基本不会受到太大的冲击。;限购殃及二、三线城市;政策效应： 这显示出国家调控房价的决心将继续深入下去。在目前的销售状况下，再次扩大限购对市场的影响会更直接。如果政策出台后，执行层各方面加强合作，使政策足额落实，不打折扣的话，限购扩大对楼市来说还是利大于弊的。 房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施是必然的。由于限购政策在主要的城市实施，很多地产企业纷纷涌入二三线城市，中小城市的房价普遍涨了起来。在国家调控方向不动摇、调控力度不放松的大前提下，势必要对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施。;2011年7月12日，镇江市拔尖人才可享补充公积金。;政策效应： 补充公积金的发放直接降低了拔尖人才的公积金贷款还款压力，将会直接提高这部分人群的购房能力，这一政策性的偏向与扶持也会相应增加房地产的购房客户量。;2011年11月10日，镇江市住房公积金贷款新政出台，一人可贷30万。;政策效应： 公积金最高贷款额度的提高将对中低收入职工购房极为有利。以2011年办理住房公积金个人贷款的购房均价64万元/套测算，对家庭购房资金支持率从60%左右提升到70%以上，增加了十余个百分点。低息的住房公积金贷款利率极大地缓解了职工还贷压力。;开发企业融资依然不会太顺利： 由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。然而，房地产整体调控方向不变，预计在开发企业融资等环节仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。;房地产调控方向坚定不移：从中央经济工作会议的基调看，明年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，但明显并未达到中央的要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，整体调控力度不会改变。特别是保障房建设，在2012年仍将是国家政策调控的重点。;22;23;一、货币政策 货币环境全面收紧，影响房地产供需双方。2011年上半年连续六次上调金融类存款准备金率，在下半年毫无动作的情况下，年底宣布首次下调金融类存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。 总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。 二、房地产调控政策 年初“国八条”确定严厉的全国