案例分析_——印象西湖_2010.ppt

2009年8月 策划部 销售情况分析 一、推广节奏（楼盘大事记） 时间 事件 事件简述 2009年5月10日 认筹启动 首期蓝郡风情甜品节派对——认筹启动20000万抵30000 2009年5月23日 加推开盘 开盘（13#和1#楼西单元），88-93㎡，拟售5450元/㎡； 开盘期间（持续到5月25日）可享受万元优惠，购房赠送42寸液晶电视；一次性付款96折； 按认筹次序进行选房，开盘当天销售约100套 2009年5月26日 促销 端午、六一期间购房送品牌电视 2009年6月13日 样板房开放 实景样板房完美绽放；宋都集团25周年，业主抽奖，联谊 2009年7月4日 品质之旅 宋都25周年“品牌之旅活动” ；西湖蓝郡、西湖花苑业主御驾杭州，聆赏西子湖畔天籁之境 ；凡6月25日-28日购房客户均有可能参加此次活动 1、从拿地到开工只有6个月；从开工到开盘只用了11个月，实力开发商的专业表现； 2、销售节奏紧凑，一气呵成；工程进度与销售的紧密结合； 3、营销推广高调但手法普通可有效，楼盘的先天属性决定了楼盘销售难易程度； 2009年8月 策划部 销售情况分析 二、销售结果 组团 楼号 总套数 已售 剩余 已售面积 已售均价 剩余房源 首推 1#（全是87㎡小复式） 181 156 24 13599.88 5104 剩余30F居多，28F极少 5#(92,88,89㎡) 219 204 15 18323.56 4957 只剩余顶层 加推 3#（142和143㎡） 114 60 54 8373.68 5144 东单元首推仅剩余1套，西单加推仅售2套 13#（92，89㎡） 187 129 55 11646.8 5251 中间单元和20F以上 合计 701 549 148 51942 5110 2.65亿 2009年8月 策划部 价格策略 一、销售成交价格区间 二、认筹、解筹方式 三、促销政策 四、活动营销 低开高走 首推开盘价格4920元/㎡加推价格5000-5100元/㎡ 首期推售及加推均采用认筹的方式；认筹顺序号为开盘选房顺序号； 一次付款96折，规定期间成交赠送42寸液晶电视 体验营销+品牌营销，样板房开放，游西湖参观开发商外地项目 2009年8月 策划部 总结 1、地段、地段、还是地段 地段是其项目价值的主要构成部分； 与周边楼盘价格相同 2、产品创新 规划、景观和户型的差异化成为其成功与周边楼盘区别符号 比周边楼盘价格略高 市场不明朗 新推楼盘 比周边楼盘价格略低 与周边楼盘价格相同 竞争激烈 3、营销推广与产品表现 平面表现及营销推广中规中距；在推广过程中以产品体验及开发商品牌为重点，但并非此楼盘的的差异化卖点。 与周边普通楼盘价格相同，较万科、绿城还有一定差距； 2009年8月 策划部 总结 4、产品实现 随着工程进度的进行，产品的最终形态能否达到业主预期成为项目后期销售的关键 产品价格不断攀升，实现与周边楼盘价格差距； 5、营销推广 与万科、绿城相比仍存在一定的差距； 6、商业带动 项目商业运作的也将成为其房价提升的关键 2009年8月 策划部 未来推售 9月份加推9#、11#楼 9#楼（22F） 共168套，96.4㎡-80㎡三种户型组成 11#（30F） 共113套，142㎡、66.59㎡、117. ㎡三种面积户型构成。 2009年8月 策划部 谢谢聆听 2009年8月 策划部 案例分析 —— 印象西湖 2009年8月 策划部 目 录 1、合肥市住宅市场阶段情况概述 2、项目基本概况 3、项目优劣势分析 4、项目定位分析 5、项目销售情况分析 6、价格策略 7、未来推售 8、总结 2009年8月 策划部 合肥市住宅市场阶段情况概述 一、市场供求 根据合肥市7月份最新成交情况来看，7月份创历年来合肥单月成交新高。从7月份供求数据表明，目前合肥市受供应缩量和成交放量的双重影响，市场供不应求趋势加居，部分畅销楼盘已出现无房可售情况。 二、成交均价 09年7月份合肥市住宅商品房成交均价4157元/㎡，环比下降1.77%，同比增长4.55%。09年1-6月整体保持上扬趋势，但增幅较缓，7月份住宅均价有小幅下降； 2009年8月 策划部 合肥市住宅市场阶段情况概述 三、成交量 根据7月份最新数据表明，与去年同期及上月数据相比，除个别区域外，大部分区域市场成交量均有不同程度的上扬。蜀山区成交领跑全市（2462套），滨湖成交（2420套），包河区成交（1564套）。 四、小结 1、合肥市场仅上半年土地成交量就已超过08年全年，地王频现，在供应增长的情况下，反而土地成本