中原_惠州苏达实业大亚湾项目地块前期策划提案时_111ppt.ppt

---为您　我做到--- ;;;;;策划脉络导示;;项目简析;背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！;背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，大亚湾中心区，众势优聚，催生新地产经济。;;项目简析;周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。;;　　由于大亚湾区与惠阳淡水区人文、居民消费习惯及片区内的房地产发展情况极为相似，而大亚湾内房地产起步较慢，因而在市场分析时，我们将大亚湾与惠阳作为一个区域来研究，习惯上我们称之为大亚湾－惠阳区。通过大的区域市场来印证大亚湾的区域市场。;市场判研;地产一级区域主导城市—深圳近年来，楼市狂颠，关内无地可用，关外欲破万！;惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的“特区”，宏观调控补地方政府所放逐;无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴社会动荡的可能，宏观调控将继续走下去!;;市场判研;中海壳牌及中下游配套产业带来巨幅投资，招商引资取得重大进展 ;;;;市场判研;;惠阳－大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势资源批量造城！;;区内各主要楼盘户型及销售情况统计分析;区内各主要楼盘客户域来分析;区域内地产产品现状分析之建筑形态、风格;区域内地产产品现状分析之户型;惠阳－大亚湾区域房地产产品现阶段除价格低廉外，与鹏城尚有较大区隔，有较大的提升空间;;2、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地产需求加速提升。;;项目地块四至八方现状。;项目地块地理属性：位居大亚湾行政中心区，半小时经济圈囊括淡水、深圳龙岗。;项目地块交通属性分析;项目周边竞争市场分析;项目周边竞争市场分析;SWOT分析及策略提升;;项目地块属性决定项目档次定位;档次定位因子分析，亦论证本项目中档精品的档次定位;四种常见的物业发展战略，我们应是市场的追随者与补缺者;;项目命名原则及要素;项目命名;项目辅选命名;;在客户定位讨论前，请先听一段真实的小插曲……;受众市场分析：深圳区域来源客户成为惠阳-大亚湾区房地产业的主导人群，本地置业者次之。;中原地产通过代理的惠阳－大亚湾区标志性的楼盘，对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源。;深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来，深圳客户及本地客户将大比例增长。;客户群体定位（本项目在近三年内开发，三年内惠阳－大亚湾区内客户构成不会有大的变化）;客户群体共同特征界定;低产;中原地产通过代理的惠阳－大亚湾区标志性的楼盘，对深圳区域客户特点进行研究;两个明显趋势：关外置业热 　 深圳国边缘城市置业热;;项目形象定位要素;项目形象定位;;选择物业功能类型时，应考虑项目功能类型在区域环境中的价值实现;项目开发思路;在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比。;功能区;;深圳地产，素有“中国地产样板房”之称，已发展至国内领先水平，近年来发展尤其迅猛;有限的土地供应，造就了高企的房价，高企的房价催生出超值的创新户型。;;从产品价值入手，做到人车分流、气流通畅、采光充足，同时与周边环境相结合，挖掘物业价值。;;产品建议;架空层花园; 雕塑小品建议 在雕塑园林上建议以人物小品为主要设计方向，雕塑人员选择具有亲和力的儿童形象，如“少年柯南”，等，雕塑的数量和规模方面建议：小品、局部布置为主，数量不宜过多，摆放密度为一般雕塑公园密度（1个/380㎡）的1/30，即在总占地面积171207.04㎡布置8-12个雕塑小品，摆放分布为社区内干道两侧为组团式雕塑小品，园区内散点状小品分布。 ;;　　尽管惠阳－大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，但是，深圳的客户会以深圳的地产水平来审视本区域内的地产产品，同时本地客户，经常来往深圳，对深圳的产品具有较强的认同感，他们也希望能在家里住上与深圳同类的物业。 　　因而，惠阳－大亚湾区域的地产产品不应落后于深圳太多，未来将处在同一水平线上，深圳的设计优势因素，值得我们去借鉴，去研究。;外立面建议：时尚、简约而不失大气，甚至可以张扬。;户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创新户型提供附加价值是灵魂，是竞争力所在。;实惠舒适借鉴一：户型平面设计;实惠舒适借鉴二：户型平面设计;实惠舒适借鉴三：户型平面设计;实惠舒适借鉴四：户型平面设计;实惠舒适借鉴五：户型平面设计;户型借鉴元素：凸窗设计;户型借鉴元素：墙面处理;;对于本项目，特别是商业部分，市政广场是最大的价值促动因素，联合开发有利于提出物业价值。;;为减少项目风险，在提高项目利润的同时，先期小批入市，先入为主，树立片区主导地产形象。;;住宅的价值在于居住（包括由此而衍生的投资价值），商业及公寓的价值却在于看得见的市场。;;先期入市，小量多批，紧凑开盘，在