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销控秘书培训 共 NUMPAGES 15页 第 PAGE 1页 房地产基础知识培训 提纲： 关于房地产基本常识 三、销售的基础知识 关于房地产基本常识 一、房地产的概念： 房地产：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d）二者价格构成不同。 二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性； b)使用的耐久性； c) 资源的有限性； d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期 b)资金密集性 c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分土地。 三、房地产的类型 1、按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产 四、房地产市场划分： 一级市场、二级市场、三级市场 ◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； ◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； ◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 土地所有权形式：国家所有土地：包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。 集体所有土地：由村民集体合法经营管理或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能转让。 地产类型 1、居住用地 2、工业用地 3、商业、旅游、娱乐用地 4、教育、科技、文化、卫生、体育用地 5、综合或其他用地50年 土地使用权出让年限：（最高年限） 居住用地70年????? 工业用地50年???? 商业、旅游、娱乐用地40年??????????? 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年? 综合或其他用地50年。 房产术语 1、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。 2、经济适用住房：用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 3、期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 4、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 5、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。6、住宅与公寓的区别：主要区别在于日照、采光的区别。而几乎所有的楼房都有背阳的一面，不能满足日照标准的房屋不能称为住宅，因同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差，公寓的价格一般相应比住宅低，从而便于认清公寓与住宅二者的区别。 区分规定： 在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；除中央商务区的其他区域，公寓的间距控制要求按住宅标准执行，但公寓的建筑面积，不得超过项目总住宅建筑面积的２０％。? 具体规定如下： 成都市规划局、市国土资源局、市房管局日前联合下发的《关于公寓建设管理的若干规定》（以下简称规定）已