避免购房纠纷.docx

避免购房纠纷 广告内容应写入合同 按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据。很多售房者都是冲着开发商做的广告来买房的，如果在订立购房和同时，将上诉广告内容明确写入购房合同，这一麻烦就可以避免，这样开发商就会受到合同的约束。 约定面积要具体详细 购房者在签订购房现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积、建筑面积中含公摊面积的的组成部分及具体平方数、使用面积平方数、建筑面积和使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减。购买预售房还应注意样板间和实际交房的差别，并注意保留证据，实践中经常发生因样板间和实际交房的差距巨大而产生的纠纷。 房屋质量要写明 虽然《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对一部分的问题做出规定，但一般不写明 违约责任，所以要解决这些质量问题，购房者在签订合同时一定要将质量要求白字黑字写清楚。此外，经常有开发商出现《住宅质量保证书》等相关文件只盖章而不写交付日期及最后落款日期的情况，这将对消费者以后维权产生不利影响，应注意要求开发商将相关条款注明。 社区规划应兑现 我国的《商品销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形等的，房地产企业应当在变更确立之后十天内，书面通知买售人。”购房时注意要求开发商提供原始设计，如有通知注意保留书面通知原件，预防可能发生的纠纷，以便作为证据。 交房质量要核实 消费者可以在开发商交房时要求出具房屋竣工验收的证明文件，并要求其说明具体竣工时间，未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知，多是未逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续，购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收。 要求出示相关资质 现实中很多购房者之所以交了钱迟迟得不到房产证，就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。目前由于更方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适当的日期。开放商不能无限制的托发产权证。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示先关证件或调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。造成迟迟不能下发产权证的原因很多，但大多是因为开发商配套等手续办理不利导致的，所以建议消费者选择有实力的大型知名房地产企业，这也可在一定程度上避免此类情况的发生。 违约条款要详细 在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商会列出许多购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开开发商违约责任的约定；或者虽然约定了双方的违约责任，但双方违约责任的约定是不公平不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买房应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。签订合同是对相关条款注意要仔细阅读，不要因为是格式合同就认为大家都签一样的不会有问题了，产生问题后按法律是要逐个解决的。在商品房买卖中，作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、《房屋所有权证》等）交付房屋，以保护购房者的合同权利。 逾期交房追究违约金 根据我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，业主在购房后遇到开发商重大违约的情况，通常可以用两种方式解决，一是解除合同，返还房款及陪产损失；二是继续履行，要求开发商承担违约责任支付违约金当然若违约金不足以弥补损失，还可以要求赔偿损失，但二者并用总额要以实际损失额为限。 （依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付房屋的违约金数额或损失赔偿额的标准按照逾期交付使用房屋其间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，可以要求开发商依据该标准支付违约金弥补损失，如果按照合同的约定违约金少于实际损失的，还可以要求开发商按照实际损失赔偿。）