2010上海企业总部项目前期策划及销售策划.pdf

上海企业总部项目前期策划及销 售策划 2010年7月 目录 一、定位宗旨 二、地块基本资料及相关经济数据 三、重要配套 四、市场分析 五、上海总部经济研究及项目未来客户群 六、具体产品形态研究——总部 七、具体产品形态研究——LOFT 八、主力产品及目标客户 九、强排方案 十、重要部品部件 十一、项目关键节点及销售周期及盈利预测 一、定位宗旨 目前上海的办公楼市场处于严重的供大于 求的局面，截至到2009年6月末，办公楼可售 面积达到了287万平米，按照现在的办公楼销 售速度计算，需20个月才能全部消化 另一方面，临空经济园区潜在办公供应巨 大，预计在今后的2-3年内，至少有100万平米 的商务产品供应。 该项目要想实现快速开发快速回笼资金， 产品必须作出差异化，与市场上绝大多数产品 形成错位竞争 二、地块基本资料及 相关经济数据 经济指标 用地面积：22917平米 容积率：2.0 用地性质：商务办公，其中商业面积不小于 30% 建筑密度：30% 建筑高度：32米 地块位置图 临空经济园区简介 • 临空经济园区总规划5.14平方公里，是一个以“信息 服务业、现代物流业和高科技产业”为主导的总部园 区，是长宁区规划的三大经济组团之一，目前已有 300多家企业入住，办公氛围浓厚 • 外环线外以现代物流业为主，知名企业包括：联邦 快递、TNT、大航国际货运 • 外环内北翟路以北以高端产业为主的高端企业总部 和高技术企业聚集区，知名企业包括：联合利华、 博世、佳通轮胎、快克 • 外环内北翟路以南以信息服务业为主的现代服务聚 集区，知名企业包括：爱立信、史泰博、神州数 码、携程网、明基等 地块周边情况 北面为10-1待出让地块，土地性质商 办，容积率2.0 ，建面4.6万平米，而10- 1的北面就是博世集团和统一集团的总部 基地，目前均为在建工程； 外 地块西面为9号待出让地块，土地性质商 路协 路福 办，容积率2.0 ，建筑限高40米，三幅地 泉 和 块总建面14.7万平米 环 地块东面为10-3号待出让地块，土地性 线 通 协 路 质商办，容积率2.0 ，建筑限高32米，总 建面5.4万平米 北 翟 路 地块南面为13号待出让地块，土地性质 是商办，容积率2.5 ，建筑限高40米，两 幅地块建面12万平米 天 山 西 路 三、重要配套 1.交通配套 公共交通：距离地铁2号 线淞虹路站1.2公里，园区内 部目前没有公交车，但新长 宁开发的虹桥国际商务花园 有3部开往地铁的班车 地面交通：地块周边协和 路、通协路、福泉路路况均 较好，目前可较为顺利地与 通向主干道天山西路，从而 连接中环外环以及虹桥CBD, 北北翟路