白云锦绣花园策划书.pdf

前 言 敝司深感荣幸承蒙 贵司 赏识，有幸为『 白云锦绣花园』提供策划 及市场推广建议书，并多谢 贵司提供之宝贵资料，现特向 贵司 递交 敝司对贵项目的一些看法和建议，以及相关的收费标准，并致谢意。 凭敝司过往为国内外众多项目提供的顾问和销售工作积累的经验 所得：一个项目要得到成功的推广及销售，需多方面努力及细致的铺 排，而这些工作必须经由多方面专业人士担任，首要工作如现今市场 分析、广告及宣传策略、销售策略及销售技巧等工作，均需严谨地执 行。一个项目只有从实际出发，做到以人为本，配合完善的规划、准 确的定位、方能迎合市场的需要，为企业带来良好的销售效益。 至于本项目整体的策划及市场推广，我司将于此建议书内作一个 简单扼要的阐述，务求以一贯的专业精神，为 贵司 的项目作出全方位 跟进，达到我司的宗旨 『您所委托，我必承诺』。希望藉此达成 贵 、 敝司的合作意向，并建立良好的合作关系。 1 第一部分 2001 年广州市楼市概述 2 0 0 1 年房地产业的发展可谓机遇与挑战并存。但总体衡量，预计 广州房地产业在 2 0 0 2 年仍将继续维持持续、稳定发展的格局。发展的 主要特点表现为： 1 ．商品房市场竞争将更趋激烈 2 0 0 1 年的房地产市场竞争激烈，各个楼盘为了促销，花样百出， 用尽招术，甚至连“无理由退房”这种手段都用上了，反映激烈竞争 的市场现实。从商品房市场的供求状况看，2 0 0 1 的房地产市场竞争将 更加激烈。2 0 0 1 年，房地产开发企业大量增加土地储备，显示 2 0 0 1 年商品房的供应潜力不可小视；此外，到 2 0 0 1 年底，商品房的新开工 面积、在建规模、现楼存量均有增长，因此，2 0 0 2 年的房地产市场， 供求矛盾将更加尖锐，市场竞争更趋激烈。令人感兴趣的是，在竞争 更加激烈的 2 0 0 2 年，楼盘促销还会玩出什么新花样，“降价”能否成 为楼市的一种趋势？楼盘还有多大的降价空间？当然，在用尽了各种 花招之后， 开发商们可能会冷静下来，理智地发现认认真真为购房者 着想，兢兢业业地提高楼盘综合素质才是赢得市场的最好手段。 2 2 ．商品住宅价格仍受供求关系制约，房地产开发利润率进一步趋向社 会平均利润 由于 2 0 0 1 年商品住宅市场供求矛盾进一步加剧，商品住宅价格将 受到供求关系的制约而有继续下降的动力。但 2 0 0 0 年广州市商品住宅 总体价格下降近 1 0 % 后，发展商让利的空间越来越窄，价格继续下降 的空间已越来越小；而且，城郊低价楼盘销售在总成交中的比例也已 经达到一定程度，不可能再有明显的增长，反而中高价楼盘销售有逐 渐增加的趋势，价格重心下移导致整体价格下降的动因不足。 因此， 2 0 0 2 年商品住宅价格将呈牛皮盘整的态势，上下两难是 2 0 0 2 年房价 的基本走势。住宅价格继续面临下降的压力，而利率却有上升的可 能，房地产开发利润率进一步趋向社会平均利润。按照房地产项目平 均两年半的开发周期计算，前几年的 7 次降息使房地产总的开发成本 平均下降 5 . 5 ％，成本的下降在一定程度上抵消了价格下降对房地产开 发利润的影响。 3 ．新的城市发展战略将建立新的楼市发展格局 2 0 0 1 年是新世纪的第一年，也是广州实施第十个五年计划的第一 年，广州将进一步调整城市形态和城市功能分区，实施“北抑、南 拓、西调、东移”的城市发展战略，重点向东、向南、沿珠江向海滨 发展，在调整完善中心区大组团的情况下，发展东翼大组团，构建南 翼大组团，重点发展居住、旅游等，并重点对珠江沿江区域进行城市 设计，构建珠江口门户及广州景观门户，塑造具有国际水准的滨海城 3 市新形象。新的城市发展战略将引领楼市发展新格局的形成。南部楼 市的发展将由大石、南村逐步向东南沿珠江推进，南沙、莲花山等沿 珠江地区有新的发展机遇；琶洲地区将成为广州景观门户的重要地 区，随着华南快速干线、环城高速的建成，地铁二号线的推进，“南 肺”保护以及广州会展中心的开工建设，琶洲地区房地产开