苏园地块项目前期策划报告.pdf

苏园地块项目前期策划报告 目 录 一、项目概况 1、苏项目地块区位环境分析…………………………………………………...6 2 、周边环境分析…………………………………………………………..…6 3、项目所在区域规划情况分析………………………………….………….7 3.1 项目自身概况……………………………………….…….…….…..…...7 3.2 项目周边区域规划………….…….…………………………………….…8 二、项目市场环境分析 1、苏州市房地产经济背景分析…………………………………….…..…,,,9 1.1 苏州市概况………………………………………………..………….…9 1.2 苏州市宏观经济影响关系分析………………………………………11 1.3 苏州市城市规划概况及对本项目的影 响…………………………………..25 1.4 苏州市房地产政策概况对本项目的影响 2 、苏州市区房地产市场情况调查…………………………………………….28 2.1 苏州近几年房地产态势分 析……………………………………………….32 2.2 苏州房地产 2006 年发展态势总结及预 测……………………………………33 2.3 苏州市区房地产市场调查分 析……………………………………………..35 2.4 苏州市区二级市场（商品房市场）分 析……………………………………………..38 2.5 苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分 析……………………………………..42 3、苏州市区房地产区域市场调查…………………………………………….42 3.1 苏州房地产市场区域板块分 析………………………………………………..46 4 、苏州工业园区房地产市场………………………………………………….46 4.1 园区房地产发展及走 势……………………………………………………..48 4.2 近年内各年度园区供应及销售情 况…………………………………………48 4.3 园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情 况………………………………. 49 4.4 园区未来房地产市场分析与预 测…………………………………………57 4.5 典型个案和基准竞争对手分 析………………………………………………..61 三、苏州各类物业分物业形态专题分析 1、苏州各类物业形态的发展情况……………………………………….………69 1.1 写字 楼…………………………………………………………………………..69 1.2 类别 墅……………………………………………………………………………..70 1.3 多层等低密度住 宅………………………………………………………………..75 1.4 高层及小高层住宅市 场……………………………………………………………..76 2 、苏州各类物业市场的主要特征………………………………………………79 3、苏州各区域典型个案分析………………………………………….………80 四、消费者需求分析 1、区域内购房者细分及需求分析……………………………………………84 1.1 何谓市场需 求?84 1.2 我们的需求者在哪 里?84 1.3 需求者购买因素分 析………………………………………………………………..85 2 、消费者需求分析…………………………………………………………….87 2.1 私营业 主……………………………………………………………………………..87 2.2 政府官 员……………………………………………………………………………..89 2.3 本地高收入职业经理 人……………………………………………………………..90 2.4 外来高收入职业经理 人……………………………………………………………..93 2.5 等自由职业 者………………………………………………………………………..95 2.6 投资客 户………………………………………………………………………..……97 五、本项目分析及定位 1、本项目 SWOT 分析…………………………………………………….. 2 、