同致-港丰项目策划报告.pdf

港丰东门项目策划纲要 第一部分 市场篇  罗湖简介  罗湖房地产业概况  罗湖住宅市场分析罗湖住宅市场分析  罗湖商业市场分析  罗湖区消费者分析 项目周边竞争情况 项目投资前景分析 罗湖简介 地理位置 气候与人口 商贸中心 金融中心 信息中心 生活环境 旅游观光 罗湖房地产业概况 房价指数 房租指数 地价指数 罗湖住宅市场分析  内销住宅分析 外销住宅分析外销住宅分析 内销住宅楼盘分析 老城区开发较早，多为民房及政府福利 房，近两年新建的商品住宅极少，市场 供应量不大供应量不大。 该片区目前推出的项目均为立足二次置 业、高收入阶层及香港人士的小户型高 价楼宇，而康居型居家物业极少，存在 中户型的市场空白。 片区为成熟地段，加之依赖于外销市场， 因此市场平均价格较高，总体均价7800- 8000元/平方米，其中八层以下均价 /平方米；高层6090 7040元/平方米；别墅1246014600元/ 平方米。 从销售情销售情况看看，总体并总体并不十十分理想想，商商 品住宅价格指数从1994年的最高点386.4 逐年回落，2000年统计价格指数为 325.41 。定位为50—80平方米的物业较 为俏销，而大户型物业销售不理想，销 售周期过长。 外销住宅楼盘分析 项目较具外销优势，平均达20%左右， 较好的可达5成以上，同时内外销并举。 多数楼盘定位为小户型多数楼盘定位为小户型，，户型户型一般以般以一 房一厅、两房两厅为主力，面积在40— 70平米者居多，但同时也因物业市场定 位的差别，大中户型也有一定配置。 外销物业一般选在楼宇封顶或近现楼时 才正式发售，或在香港展销，以迎合港 人喜欢购现楼的偏好。 外销的中小面积住宅一般全部装修到位， 或提供装修套餐，部分还配送有家私电 器器，以满足港人的需要以满足港人的需要。 外销物业中以高层占绝大多数，多层较 少从客户成交分析，目前的购买者80% 以上为自用。 罗湖商业市场分析  东门商业步行街  东门商业区是仅次于罗湖商业城，被港人光顾 最多的购物圈（中心），现今占地17.6万平方 米、商业面积近40万平方米，2001年销售额约 4040亿元人民币亿元人民币，，成为深圳商业的旺点成为深圳商业的旺点，，最高峰最高峰 日客流量达40万人次，平均约二、三十万人次。  东门商业街地处深圳市商业繁华的闹市区，长 期以来，“东门”已成为深圳商贸业的一面旗 帜，素有“购物天堂”的美称。  深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最 齐全的商业街区。 商业区具有以下特点  东门是寸土寸金之地，东门商业区平价月租金 为300元/平方米，高的超过上千元；深圳新华 龙每平方米的售价45万元。  已经开业的店铺中有近二成是港澳人士直接或已经开业的店铺中有近二成是港澳人士直接或 间接开设的。  租金偏高也制约了发展，目前东门有高达40% 的空置率，影响了商业气氛。  商业布局不合理，停车难、公交车站少令消费 者十分不便。 东门日常消费需求 1、习惯购物的商场 东门茂业店、顺电商场、天虹商场占 38.5% 太阳广场、数码商城、新2000广场等占 20.7% 鸿基商业城、女人大世界、服装街等占 12.8% 东门各类商业门面及其它占28% 门面 28% 商场