2007深圳社区商业专题研究报告上.pdf

社区商业专题研究报告 目 录 第一部分：社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 第二部分：社区商业在城市商业中的定位 第三部分：社区商业的建筑规划设计 第四部分：社区商业的配套规划 第五部分：社区商业的业态与招商 第六部分：社区商业的销售 第七部分：大型社区商业研究 第八部分：高档社区商业研究 第九部分：社区商业创造开发奇迹 第一部分 社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 尽管社区商业开发量越来越大，在商业地产开发中占住了 重要的比重，但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在 三点上： 1：粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严 重；逢街划铺，铺位大小不一； 2 ：粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已 进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定 位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形 象、居民生活质量产生了一定的负面影响； 3：粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场 价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。 随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的 时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大 量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定 位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进 入专业化、精细化的运营。 中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重 万科地产开发的万科城商业街空置严重 第二部分 社区商业在城市商业中的定位 一：社区开发推动社区商业发展 城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现 代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市 中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新 的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态 的旧社区商业，面临重大变革：社区商业逐步走出脏乱差的状态， 由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百 货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变 化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整 合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服 务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休 闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前 景，孕育无限商机。 1、零售巨头抢占社区“根据地”。 零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白 热化的商战焦点，并成为新的根据地。 超市百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社 区商业发展最直接的助推，社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强 劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商 业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞 争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场 的“根据地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中 心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低， 极大地降低了经营风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生了以大 型商业为主导的新型社区商业中心。 2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。 社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消 费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开 发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一元就献给了社区商 业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。 目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市 社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验， 社区商业所占消费零售总额比例一般在40 ％左右，由此可见，深圳社区商 业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。 3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。 城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而