落口大三区项目整体定位及物业发展策略报告(PPT 199页).pptVIP

落口大三区项目整体定位及物业发展策略报告(PPT 199页).ppt

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落口大三区项目整体定位及物业发展策略报告(PPT 199页)

版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;*;*;*;项目框架:;;;*;管理资源网;本资料来自 ;*;*;*;*;*;*;*;此类项目成功的四大关键因素: 政府支持,城市发展推动,产业环境,企业运作能力;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;而湖北省有3000多家家具企业,总产值仅占全国的0.9%;*;*;*;综合各方面对比:华中建材家居产业的区域中心非武汉莫属;*;*;*;*;舵落口大市场核心优势为物流、渠道及经营实力;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;写字楼用途:以自用为主占70%,投资仅占20%; 写字楼客户:区域性写字楼以地缘性客户为主,占比75%,但核心商务区客户来源广。;*;目前武汉市场写字楼主要为散售模式,随着供应增加,未来整售、定制式模式会逐渐增加;整售案例1:武汉天地企业中心5号----整售给平安保险,目前平安保险自持一部分用于办公,另一部分用以出租;整售案例2:万达时代中心----散售与定制型销售共同组合,目前已有1栋为整售,2栋在谈;整层及半层销售则以98折优惠,大客户93折优惠;;整售案例3:广泽中心两栋写字楼分别整售给对外进出口银行与兴业银行,自持底商裙楼物业;; 地缘客户 (地缘型区域内) 龙头企业及产业链上下游 (牵动型) 配套服务 (支持型) 投资客户 (投资视角) 其他 (招商定制型) ;*;*;*;*;*;*;*;『主动拓客』;『客户经营1』;『客户经营2』;『积极联动』;*;*;现阶段区域商业需求测算:满足项目区域型生活需求,目前项目可承载16.75万方零售商业物业;*;*;*;*;*;*;;*;*;;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;*;;*;*;写字楼打造要点;*;*;外豪关键点一外立面材质:外墙材料增加仿石漆的运用,减少成本;*;*;外豪关键点三公共卫生间装修:墙面和地面用瓷砖、卫生洁具选用国际品牌;外豪关键点四电梯:甲级写字楼采用高性价比合资品牌电梯,乙级写字楼采用国产电梯;;写字楼打造要点;偷面积关键点一空中花园:写字楼打造空中花园,打造生态办公,验收后可由客户自己处置;*;*;;写字楼打造要点;*;*;N+2层;;写字楼打造要点;*;*;*;*;*;*;升级举措小结;*;*;*;销售模式:目前主要为散售模式,随着供应增加,未来整售、定制式模式会逐渐增加 ;整售案例1:武汉天地企业中心5号----整售给平安保险,目前平安保险自持一部分用于办公,另一部分用以出租;整售案例2:万达时代中心----散售与定制型销售共同组合,目前已有1栋为整售,2栋在谈;整层及半层销售则以98折优惠,大客户93折优惠;;1、折扣力度大:万达时代中心对外报价在17000—19000元/平米,但是折扣力度大,销售员折扣权限达到95折,大客户更能享受额外优惠,折扣体系非常灵活,因此,万达时代中心部分楼层成交价格相对较低。从前期科创大厦项目流失客户得知,甚至有客户以9000元/平米的价格成交。 2、销售策略得当:万达时代中心从2011年底至今,一直对外推出其特价房(以低区单位为主),价格低至12000元/平米。同时推出2.5成首付购买万达写字楼物业的政策,对投资客户有较大的吸引力。 ;整售案例3:广泽中心两栋写字楼分别整售给对外进出口银行与兴业银行,自持底商裙楼物业;;*;注: 1、测算价格并不代表真正的销售价格,最终价格须根???开盘当时的市场条件和项目蓄客情况等决定。;注: 1、测算价格并不代表真正的出租价格,最终价格须根据市场条件和开发周期来决定。 ;*;*;*;经济测算需要假设的前提条件:;项目计地价时总开发成本为14.3亿元,当不计地价时总开发成本为11.4亿;测算,项目最终回现9.8亿元,如果成本算地价,则成本回收率为71.1%;如果成本不算地价,则成本回收率为85.6%;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;

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