远洋地产“北七家项目”营销思路沟通.pdf

做最好的自己 —远洋地产“北七家项目”营销思路沟通 2009年3月 目录 一、市场环境分析 二、目标客群分析 三、项目市场定位 四、项目营销策略 五、项目销售策略 六、价值提升建议 项目基本情况 项目位置：昌平区北七家镇北部，奥北别墅区核心区域 / 北侧：太阳城 东侧：后续用地 西侧：立汤路 南侧：麦卡伦地 项目四至具备较好的通达性,但周边配套缺乏 项目基本情况 项目所处的市场环境 项目所处的市场环境 市场环境说明 区域市场中物业形态以独栋为主，目前在售联排项目较少，除汤house有少量联排产品外，预计 今年6月份上市的金科·帕提欧一期将有123套联排产品入市； 建筑风格以欧式为主，但产品设计存在同质化现象； 区域市场园林设计较为简单，缺少多树种搭配和精细的景观设计； 区域产品户型以400-600平米独栋为主，300平米以下的小独栋受市场追捧； 区域产品总价范围在400-1000万之间，总价低的经济型别墅较为畅销； 温泉入户概念成为所有区域项目营销的公众卖点； 高品质联排产品在区域市场的稀缺性成为市场机会点 市场环境说明 机会点解析： 目前区域内联排产品已经从“高性价比”向“高品质” 转变。 滟澜山依靠高品质产品路线，在目前大势下具有极强的市场竞争力，为本案运 作提供了运作参考标本； 6月份上市的金科·帕提欧将是区域内竞争力很强的联排项目，在产品创新和 景观营造方面将是本案最大的竞争对手。 / 目标客群分析 目标客群分析 客群分析总结 主力客户：  北京市较高端消费人群——城市“高知中产阶层”，如薪资优厚的高级外企主管、律师、大 学高级教师、金融投行领域高级从业人员等，工作区域多集中于北部区域；  他们普遍拥有2次及以上的置业经验，但是首次购置别墅，置业目的为升级换代，渴望享受 别墅的低密度高品质人文生活环境，以实现他们的“别墅”梦；  他们懂得时尚、追求品质，享受生活，看重传统别墅区能够彰显其不断提升的社区地位；  他们积累相对较少，在近年别墅市场价格不断提升的情况下，他们购置传统独栋别墅的经济 能力有限，偏好实用的紧凑型别墅产品。 客群分析总结 次主力客户： 北京其他区域及外地客户，具有较强的经济实力，希望在北京传统别墅区购置房产，作为短期或较 长期居住用房。 其他客户： 少量投资型客户，看好别墅市场的抗风险能力及长期投资潜力的客户。 项目市场定位 项目市场定位 项目SWOT分析 市场定位 亚奥别墅核心区 精致别墅