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中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组 海外房地产市场专题分析报告 2010 年 8 月 24 日 摘 要 2010 年以来，为了抑制近来过热的房地产市场，我国政府对房地产行业频繁出台了各项政策。是 哪些因素驱动房地产价格一路走高；房地产市场过热后又会对宏观经济造成什么影响；其他国家在房 地产市场发展历史上曾经经历过哪些阶段，采用过哪些措施，以及其中又有哪些经验值得我们学习借 鉴。本文挑选了较有影响力和参照意义的 4 个国家：德国、韩国、日本、美国，旨在对海外房地产市 场进行分析对比，并总结归纳出值得我国房地产行业学习的经验，为今后我国房地产市场的长期健康 有序的发展提出建议。 德国篇中，本文主要分析了在 2006 年美国爆发次贷危机继而引发全球金融危机以后，其房价不 同于欧盟中其他国家大幅波动，依然能够继续保持稳定的原因——独具特色的德国房地产政策。给出 建议：1. 效仿德国房地产金融体系，提供长期稳定的低息住房贷款。2. 规范房地产租赁市场，保障 房客自身合法权益。3. 建立多渠道建房，允许自建房和合作建房，丰富居民获得住宅的手段。 韩国篇中，大致把韩国房地产市场划分为 1998 年以前的非市场化阶段和之后的市场化阶段。重 点分析了在这制度转变过程中，韩国房地产市场发展遇到的问题以及韩国政府采取的相应措施。通过 观察近期韩国房地产市场，得出结论：政府贫频繁使用政策手段干预房地产行业的效果不尽人意，更 应在住宅的供应环节解决供求矛盾，推断出今后我国落后的住房经济将继续对宏观经济进行“追赶”。 日本篇中，充分分析了二战以后日本经济迅速发展，房地产行业也随之水涨船高，乃至形成巨大 泡沫以及最终破灭的过程。对比我国，认真抓取了其中相似数据，最后得出我国房地产行业目前大致 处在日本 1950-1970 年代的结论。总结出：1. 我国城市化发展还有很大余地，这决定了今后我国房 地产市场发展的空间。2. 在 2020 年预计我国城市化率达到 55%时，我国城市化进程会出现 “都市圈” 现象。3. 缩小贫富差距是解决房地产市场过热的根本之道。4. 产业结构调整对房地产行业影响的关 键在于能否实现宏观经济平稳过渡以及健康持续发展。 美国篇中，除了分析美国房地产市场发展所经历的周期和几次比较显著的泡沫，还分析了美国保 障性住房发展的历程，归纳出：1. 现阶段我国不仅需要大量建设保障性住房以满足低收入群体的基本 住宅需求，更应参照美国保障性住房租赁使用经验，降低保障住房的投资属性，实现“居者有其屋”。 此外，我国房地产金融体系亟待完善。 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010 1 中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产动态政策设计研究组 海外房地产市场专题分析报告 目 录 1. 德国篇3 2. 韩国篇10 3. 日本篇19 4. 美国篇30 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010 2 中国指数研究院