中国商业地产战略投融资策略.pdf

中国商业地产战略投融资策略中国商业地产战略投融资策略 演讲人： 鲁 炳 全 中国人民大学 特聘教授 中国易学风水研究院 研 究 员 1、现状(situation) 两大一单  自有资金加大（High equity ）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多 次封顶）或取消、银根紧缩  房地产金融风险加大房地产金融风险加大(high risk)(high risk)：市场风险市场风险、 政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险  融资渠道单一（mono-financing） 2、应对措施：三个创新一个保障 金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg. 制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力 3、与外国资金对接（谈多成少） 形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产 对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资础设施投资 （（土地开发土地开发））、信托信托、借贷借贷 提 纲 中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营 中国资本市场的 投资机会回顾与展望 1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望 中国资本市场投资机会回顾之一  国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利  股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应  内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金  宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生 中国资本市场投资机会回顾之二  股市政策效应使转配股成为暴利产品  私企改制上市发行形成中国个人、富 人集团  资本市兼并收购造就财富神化  专家理财产生价值投资理念，蓝筹股 行情在投资理念转轮中产生  海南特区的建立与土地泡沫造就投机 者 中国资本市场投资机会分析与展望  创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会  国有股减持与国有资产转让国有股减持与国有资产转让  资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投 资收益（避险工具与指数期货）  管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积 累  树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济 高成长成果 企业资本运营基本理念与 实证分析 1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4 、企业的上市与重组 1、企业资本运营战略 企业资本运营概述 怎样样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力 一、企业资本运营概述 资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配要素进行合理分配、使用使用、组合组合、命命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。 二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备 两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。 在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。 三、生产经营与资本运营对比 对比内容 资本运营 生产经营 收益 倍增长式增长 累加式增长 风险 多元化经营，风险大