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我国商业银行个人住房贷款风险和防范 摘要：随着国民经济的不断发展，住房分配货币化 制度的实施，我国商业银行个人住房贷款业务获得了长足的 发展。由于个人住房贷款具有风险小、收益时间长、社会效 益明显等优点，已成为各家商业银行房地产业务的经营重 点。但是，随着个人住房贷款业务开办时间的延伸、贷款总 量的加大，以及其在贷款中所占比重的不断上升，相关风险 也逐渐开始暴露。本文从商业银行个人住房贷款业务的风险 也逐渐开始暴露。 本文从商业银行个人住房贷款业务的风险 入手，分析个人住房贷款业务风险形成的原因，探讨我国商 业银行个人住房贷款风险防范的对策建议。 关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范 近年来，我国房地产业保持了较高的增长率，迎来了房 地产发展最好的时期之一。为了拓展自身业务的利润空间， 各家商业银行纷纷介入房地产信贷市场。目前，房地产住房 信贷已经成为商业银行资产业务的重要组成部分和主要利 润来源。 目前我国的住房消费信贷呈现良好的发展态势，无论从 国际经验还是国家产业政策来看，我国住房消费信贷的发展 前景极为广阔。但是，由于住房信贷风险相对较小，各商业 银行往往忽视了其固有风险。如果在目前相对欠缺的风险管 理机制下盲目进行个人住房信贷业务的快速扩张，住房信贷 信用风险在繁荣背后将随时间推移而逐渐显现，同时商业银 行也必将承担巨大的风险。 因此，在加强个人住房信贷市场营销的同时，应客观地 分析办理个人住房贷款业务存在的潜在风险，有针对性地制 定出有效的防范措施和对策，做到早防范、早化解，进一步 提高银行的经营效益。 一、我国商业银行个人住房贷款业务存在的问题 （一） 个人住房贷款的风险防范机制不强 第一，缺乏完善的社会信用体系和个人信用制度，银行 无法准确了解和调查个人客户目前真实的负债情况以及个 人信用记录，从而不能客观合理地把握贷款人的资信状况。 第二，银行一般以贷款人填写的申请书内容及申报的资料判 断其是否符合贷款条件，从这些资料中只能简单了解贷款人 的基本情况。对贷款人还款能力的分析则单凭工资单或单位 出具的收入证明，工资单往往反映的只是基本的收入和补 贴，一般不含奖金或分红，而收入证明对于一些集体、私人 企业等，则具有较大随意性。所以银行往往无法查实贷款人 的实际收入水平。第三，有的借款人与开发商互相勾结办理 假按揭套取银行资金，银行对此防不胜防。 （二） 银行资金存在短存长贷的矛盾 个人住房贷款是银行信贷资产中质量最好的，但安全性 高的个人住房贷款，流动性却极差，因为其资金来源主要是 银行吸收的活期储蓄存款及企事业单位活期存款，而贷款期 限较长，短则几年，一般为10-20年居多。随着银行个人住 房贷款业务的迅猛发展，长期贷款规模增大，在信贷资产中 的占比上升，这种短存长贷的矛盾就日益显露出来。 （三）二级市场欠发达，抵押物处置难 目前，除大中城市外，二级住房市场尚欠发达。这样， 必然导致个人住房贷款流动不畅和安全性的不确定性。虽然 银行对连续6个月不能按期“供楼”，可以收楼”，但 真正执行起来，银行却没有一点主动权。要处置抵押的房产, 困难很大。通过法院起诉，要耗费银行的大量人力、物力、 财力，而且处置时间长，影响经营效益。 二、我国商业银行个人住房贷款的风险分析 个人住房贷款业务开办之初，由于普遍实行了抵押、担 保加保险的多重保障模式，该项业务被银行认为是风险低、 利润稳定的信贷品种。事实也证明个人住房贷款的风险远远 小于其他贷款品种。但不可否认的是，部分地区的个人住房 贷款不良率已开始出现爆发式增长。在目前房地产快速发展 和居民购房意愿持续加强的情况下，商业银行不仅应该注重 个人住房贷款量的扩张，更应该对常见的风险有明确的认 识。 （一）流动性风险 随着我国个人住房贷款规模的迅速扩大，银行资金运用 长期化与资金来源短期化的矛盾日益突出，影响了银行资产 的流动性。而目前我国各大银行主要资金来源还是依赖于企 业和居民储蓄存款，在市场经济条件下，越来越多的人并不 倾向于把钱存入银行，而是积极到市场中去投资。这是经济 发展的必然趋势。这就使得银行储蓄存款的流动性相对增 大，银行手中固定掌握的资金日益减少，而个人住房信贷业 务需要的资金越来越多，加大了银行的流动风险。 （二）信用风险 信用风险可以分为被迫违约风险、理性违约风险和恶意 违约风险。被迫违约风险。随着我国国有企业职工下岗分流 政策的实行以及私营企业、中外合资企业的不断增加，居民 收入的不稳定因素也在逐渐增加。另外，其他意外事故也可 能导致还款能力下降，如借款人患病、致残、意外死亡等情 况发生或婚姻状况改变等等。理性违约风险。借款人取得货 款之后，如果住房价格大幅下降，并且尚待归还的贷款余额 高于重新购置同一住宅所需支付的费用时，借款人就可能主 动违约。在