房地产企业营改增全面应对-汇中培训.pptxVIP

房地产企业营改增的全面应对;;生产型增值税 (不允许固定资产抵扣);点击添加文本;5;6; 价外税， 增值税价格里不含增值税，表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记。;是否能进成本？;;;;何为进项税额抵扣？;;不得抵扣的进项税额;;;;进项税额转出几种情形;销售额的确定;;;;;;;票款一致的核心：三流统一 1、《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。” 2、大额交易必须是公对公转账交易，而不能现金交易，但支票和汇票背书结算除外。 ;;;三流不一致的三种情形之三;;《中华人民共和国发票管理办法》（中华人民共和国国务院令第587号）： 第二十二条　开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。 任何单位和个人不得有下列虚开发票行为： （一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； （二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； （三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。;常见的增值税票问题： 1、填开错误：少写多写一个字； 2、价格上没有进行价税分离； 3、红字发票开具错误； 4、收到虚假发票； 5、虚开增值税发票；包括无真实业务对开或者虚开增值税专用基金发票或者普通发票； 6、销售方未抄税并且未记账； 7、收票方未认证抵扣； 8、过期未认证抵扣； 9、丢失增值税发票抵扣联;虚开增值税专用发票的法律责任;最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释第一条 具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”： （1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票； （2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票； （3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。 虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚。 1994年增值税专用发票带着油墨的清香“面市”到现在从伪造、倒卖、盗窃到虚开增值税发票，因涉及此类犯罪坐牢入狱者，不计其数，之后的十年中，领受极刑的，已近200人。 ;;;;商业模式;营改增对公司战略投资的影响 -----拿地、收购项目 ;营改增对公司战略投资的影响 -----对策 ;营改增对开发产品的影响 -----规划设计 ;1、设计产品要考虑增值税后固定资产可以抵扣的因素，有可能集团客户增加？ 2、商业地产会不会回暖？ 3、底商会不会走俏？;营改增对物资采购的影响 -----物资采购管理 ;营改增对成本的影响 -----工程施工 ;营改增对成本的影响 -----工程施工 ;营改增对成本的影响 -----工程施工 ;营改增对成本的影响 -----工程施工 ;营改增对销售产品的影响 -----楼盘销售 ; 1、不动产与动产按税率不同，所以开票时将动产和不动产一起销售 在同一张发票上开具； 2、合同按总额列示，合同附件不能分拆为不动产与动产； 3、销售去“送”字：送车位、送家电、送装修、送汽车、送物业等等都会视同销售， 原则上把你要送的东西包含在产品品质内，成为产口的一部分一个价格，组合销售； 4、幼儿园等公配移送 根据营业税的规定不视同销售，因为幼儿园等公配的价格已经含在可售面积的价格中。公配属于可售面积的附属设施。这次文件没明确，但按按文件出台的意图应该延续老政策。;6、打好增值税的利好牌，迎接商业地产的春天 （1） 2016年5月1日一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产在建工程，除特殊情况以外，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 （2）购进不动产的进项税额能抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的作用。特别是对于缺乏进项税额的企业。 （3）不动产投资带来的保值增值效果，会在一定程度上促进商业房地产的销售。 （4）这一政策可能只对新项目 的商业有利，对老项目 虽然文件中没有说不能开增值税专用发票，但是从征管角度推测，房地产企业一般纳税人只可能鉴定5%和11%两个税率，专用发票开具可能只给你一个11%，所以有可能开不出来增值税专用发票； （5）在去