某金融大厦项目营销策划方案(PPT 73页).pptVIP

郑东新区CBD代表楼盘 郑东新区CBD代表楼盘 西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。 传统商业中心，商业配套成熟 市政府行政配套 核心驱动力 未来发展趋势 租金/售价 潜在供应规模小，客户外溢，出租率下降 客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象 租售状况 平均出租率在60％以上； 在售楼盘较少 租金：集中于0.5-1.2元/ m2/天； 售价：5000-6000元/m2 ； 物业管理费：0.6-1元/m2/月 行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主， 客户：入住企业以中小型企业为主； 办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一 客户特征 第三层级 经典写字楼扫描 经典写字楼扫描 PART-4 项目客户思考 【核心卖点分析】 郑东CBD最后一块写字楼用地价值所在； 三条河流围绕的绿化生态及未来规划发展； 会展中心、文化中心、艺术中心、商务中心的旗舰级配套； 周边便宜的教育资源； 高端5A级写字楼，独有的管理模式，稀缺就是生产力； 一切与地段、资源 有关！ 【核心价值提炼】 ? 区域未来价值 郑州步入核心辐射连绵发展的卫星扩张增长阶段，项目区域是郑州最具潜力的核发展片区；未来发展空间巨大。 ? 项目产品价值 占据CBD商务核心，城市轨道交通双站合一区位，亿万级成熟配套之上，全球顶级智能生态商务聚合体； ? 项目配套价值 会展中心、艺术中心、商业中心、文化中心、商务中心、历史中心，六心璀璨之中。 ? 项目环境价值 如意湖，东运河，熊耳河，金三角纯生态诗意办公美景地。 ? 项目投资价值 项目优质资产可持价值与未来可持续增长空间。 区域、高端、稀缺、生态 优势1:绝品地段、商务氛围 优势2：生态环境·投资回报率高 与此相匹配的客户在哪里？ 【客户分析】 项目最能打动客户的核心优势： 大规模跨国公司客户 中等整购半层客户 分割式写字间客户 国内市场有实力的企业，通常与政府或垄断性资源关系密切，地方利税大户，谈判议价能力较强 行业中较具竞争力和影响力的企业，有一定知名度和实力，购买能力较强；机构或个人投资者 中小型成长企业 购买能力及企业实力 企业需求及购买频率 写字楼产品将面对三类客户群的商务空间需求 目标客群定位 问题：谁是目前本项目的主力客户群？ 结论： 从购买目的角度可将客户分两大类三小类： A 投资客户（机构或个人投资者）； B 自用客户（扩张导致购买、升级导致购买） 机构投资者增多，”大单”成交数量上升，写字楼整售将逐步发展成为办公物业市场新的市场增长点 本区域人群 周边CBD的公司，想搬迁成立大型办公场所 千玺广场等买不到满意房源的客户 临近区域 在金水区办公的公司，想迁往郑东，购买办公场所 　　 其他 外来的大型公司入驻，郑州市和其他省份的投资客 项目目标人群来源 项目客户群分析 问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户 调查内容：1、客户购买需求分析 2、客户购买渠道分析 3、客户基础背景调查 调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。 调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。 分析工具：Excel 软件 附：问卷调查统计说明 成长型公司占主流 需求面积60-300平方米的成长型公司占主流； 目前大部分客户对金水区和郑东新区认可度高。 客户购买需求分析 表1：购买面积(平方米) 表2：购买区域 客户购买需求分析 表3：购买单价 表4：购买总价 5000-8000元为主 50-200万元为主 客户购买需求分析 表5：购买楼层选择 选择中低区为主，注重性价比 表6：写字楼气质喜好 客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。 客户购买需求分析 表7：配套设施需求 客户对配套设施需求前三位的是： 银行、商场、商务中心 客户购买需求分析 表8：项目本体条件 客户最关注的项目本体条件：电梯、停车位、物业管理 客户购买需求分析 表9：项目外部条件 客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套 郑东写字楼市场的主流客户细分 其中排名前五位的分别是： 1、贸易型公司（批发零售业）是郑东上最多的公司； 2、IT及通讯业 3、广告企划 4、金融及各种咨询服务业 5、建筑及装饰 竞争市场需求特点 ——客户细分 郑东办公楼细分市场的中高端客户——主要是智力密集型的事务所、IT、咨询广告以及大型企业的办事处 营销策划方案 民生金融大厦项目 2015年09月08日 1 问题及目标界定 项目诠释