房地产市场调研培训河南恒辉课程教程讲义.pdf

房地产市场调研培训 房地产市场调研培训 河南恒辉房地产顾问有限公司 市场部 目录 1 房地产市场研究基本思路 2 房地产宏观经济分析 3 房地产整体市场分析 4 房地产政策影响分析 4、CBD的开发 4、CBD的开发 5 房地产市场供求分析 6 房地产项目市场分析 一、房地产市场研究基本思路 1、总体认识——体、面、线、点 1、总体认识——体、面、线、点  市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成 ，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场 可以理解为一个项目的开发和销售。  按照这种设想，宏观环境是 “体”，而房地产市场与其它的市场一 样是构成国民经济宏观环境的 “面”；房地产市场这个面又是由各类型 物业市场的一条条 “线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目 开发的 “点”构成的。  房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层 深入，直到认清项目市场的方方面面。 2、房地产市场分析的十大常见问题 2、  对未来市场预测不足  定量分析方法运用不当  分析层次不清  市场研究的方向不明确  对需求分析不足  不进行供求对比  对市场份额估计过高  市场研究没有给出多种可能方法  过高的估价了土地市场价值  过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查 3、房地产市场分析的方法与思路 3、房地产市场分析的方法与思路 方法：  比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正  假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等  现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等， 然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析 3、房地产市场分析的方法与思路 3、房地产市场分析的方法与思路 思路：  三个层次 地区市场、专业物业市场、项目物业市场  两个方面 供给、需求  三个时段 过去、现在、未来  五个影响因素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心理方面  五个项目分析指标 区域、价格、体量、客户、产品 3、房地产市场分析的方法与思路 3、房地产市场分析的方法与思路 房地产市场分析所需基本信息表 地区市场 专业（项目）物业市场 供给 需求 供给 需求 过去 现在 未来 过去 现在 未来 过去 现在 未来 过去 现在 未来 经济 人口 区位 地点 心理 4、房地产市场分析的基本内容 4、房地产市场分析的基本内容  估价  成本－效益分析  可行性研究  营销分析  专业市场供求分析  土地最佳用途和最佳利用分析  地区经济分析及预测 4、房地产市场分析的基本内容 4、房地产市场分析的基本内容 不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类 委托人要求 市场研究的种 类 委托人 地区经 多种用 专业市场 营销 吸纳 售价及租 回报率 济分析 途比较 供求分析 建议 量 金预测 预