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土地增值税培训讲义 第一讲：土地增值税的概念 第二讲：土地增值税的特点 第三讲：纳税义务人 第四讲：纳税范围 第五讲：计税依据 第六讲：土地增值税税率 第七讲：土地增值税的减免 第八讲：纳税地点 第九讲：征收机关与征收方式 第十讲：土地增值税的纳税登记、申报 第十一讲：土地增值税的行政处罚 第一讲：土地增值税的概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值 额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。 所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该 土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。 80 年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出 让、转让。为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家 权益，国务院于 1993 年 12 月 13 日，以国务院令138 号公布了《中华人民共和国土地 增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自 1994 年 1 月 1 日起施行。财政部于1995 年 1 月 27 日，以财法字[1995]6 号颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （以下简称细则）。北京市人民政府以京政发[1996]7 号下发了《关于征收土地增值税 有关政策的通知》，明确规定 1994 年 1 月 1 日（即细则发布之日）已办理房地产转让手 续的，暂缓征收该项目的土地增值税。也就是说，北京市土地增值税从 1995 年细则发 布之后开始征收。 第二讲：土地增值税的特点 （一）土地增值税的主要特点： 1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。这 一点与营业税有些类似。 2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时要以 转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。这一点与企业所得税有些类似的地 方。 3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。这一点与财 产税有一定的共性。 4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对 经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。 （二）土地增值税征收的特点： 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额，是 纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。 2.征税面比较广 凡在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个 人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行 为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，均有缴纳土 地增值税的义务。 3.采用扣除法和评估法计算增值额 土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减 除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转 让房地产申报不实、成交价格编低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。 4.实行超率累进税率 土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实 行分级计税。增值率高的、适用税率高、多纳税，增值率低的，税率低、少纳税，税收 负担较为合理，便于体现国家政策。 5.实行按次征收 土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应 根据每次取得的增值额征一次税。 第三讲：纳税义务人 所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义 务的单位和个人。 土地增值税的纳税义务人在《条例》第二条中作了规定： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得 收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例 缴纳土地增值税。 《细则》的第六条对纳税人作了具体补充说明：条例第二条所称的 单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织.条例第二条 所称个人，包括个体经营者。这些即是对土地增值税纳税人的解释。 《条例》对土地增值税纳税人的规定有以下特点： 1.不论法人与自然人。即不论是企业、事业单位、行政单位、社会团体或其他组织， 还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。