土地增值税培训课件.pdf

土地增值税清算审核实务 土地增值税纳税（清算）申报表 一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 八、应缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、应补土地增值税税额 1 转让房地产收入总额的审核 一、销售发票的审核 二、销售合同的审核 三、销售台账的审核 审核要点：上述三项所载金额要一致。 2 扣除项目金额的审核 一、取得土地使用权所支付的金额 二、房地产开发成本 三、房地产开发费用 四、与转让房地产有关的税金 五、财政部规定的加计扣除数 3 扣除项目金额的审核 （一）取得土地使用权所支付的金额 1、支付的土地出让金 2、支付地价款金额 3、缴纳的有关税费，其中：契税 审核时，应当重点关注以下问题： 第一，是否取得合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分 摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 实际操作时，一般采用“ 占地面积法”分摊土地成本。 第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金 额的情形。 4 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 1、土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费，包括以下内容：土地征用费；耕地占用 税；劳动力安置费；安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。 审核时，重点关注以下问题： 第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正 确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用 “ 占地面积法”进行分摊。 第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形； 第四，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿 款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。 5 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 2、前期工程费 前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费 用；水文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出 等。 审核时，重点关注以下问题： 第一，前期工程费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目 合理分摊。 6 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 3、建筑安装工程费