房地产企业稽查案例.pdf

房地产企业稽查案例 （一）收入部分 • （一）营业税申报表与账簿不符。 • （二）收取的购房定金未申报纳税。 • （三）部分代收款项未申报纳税。 • （四）C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营 业税 • （五）以商品房抵顶银行贷款。 • （六）收取的会所租金挂往来，未申报纳税。 • （七）利用装修分解销售收入 • （八）收到土地返还款未做企业所得税收入问题 （二）成本、费用问题 • （九）完工年度未取得发票，检查期间取得发 票的税务处理 • （十）混淆项目，加大先期开发成本 • （十一）会所开发成本计入产品税前扣除 • （十二）销售退回不冲回销售成本 • （十三）资本弱化未调整利息 • （十四）向集团公司多支付统借统还利息扣除 问题 • （十五）土地评估增值虚增开发成本 （三）股权问题 • （十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税 • （十七）股东借款年末未归还未扣缴个人所得 税 • （十八）收到个人所得税手续费未申报所得税 • （十九）对外促销礼品的个人所得税问题 • （二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业 所得税、土地增值税 • （二十一）转让股权损益调整未纳税调增 • （二十二）自然人转让10%股权，未按照公允价 格缴纳个人所得税 • （二十三）自然人股东以10%股权增资集团公 司，少交个人所得税问题 （四）其他问题 • （二十四）免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税 计入地价问题 • （二十五）土地使用税缴纳时间延迟问题 • （二十六）城市建设配套费的契税问题 • 一、基本情况 • 2011年8月，根据群众举报，税务机关对 甲房地产开发有限公司（下称甲公司）2008年 至2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立 于1998年，是民营企业，成立时，某集团公司 持股80%，集团公司法定代表人个人持股 20%，为集团公司成员企业。注册资金5亿 元，主要从事房地产的开发销售。成立以来， 该公司先后开发了A 、B、C、D四个大型住宅 小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。 持股架构 张先生 集团公司 持股80% （集团公司法定代表 人） 持 持 股 股 80 20 % % 房地产公司 • 甲公司企业所得税实行查账征收。对 未完工产品采取预售方式销售的按15%的 毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关 的期间费用、营业税金及附加后再计入当 期应纳税所得额缴纳企业所得税。 • 二、问题的发现及处理 • • （一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 • 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分 别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收 入全部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入 “销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营 业税。 • 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷 方发生