房地产金融创新课件.pdf

房地产金融创新 王洪卫 房地产金融创新 • 一、房地产金融创新的必要性 • 二、房地产金融创新的突破口－房地产投资信托 基金(REITS) • 三、国外REITS 的发展情况 • 四、我国发展REITS 的可行性 • 五、我国发展REITS 的路径选择 房地产金融创新的必要性 • 一、房地产贷款在银行累积的风险过大 • 深交所的研究报告显示：我国房地产业已成 为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开 发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷 款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势， 从2001年的39%，预测会上升到2010年的45%- 62%。房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升 到目前的2.5万亿元左右，占全部人民币贷款总额 的14.7%，已经直逼警戒线，这将对银行产生很大 的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外 更好的融资渠道。 房地产金融创新的必要性 • 二、国家宏观调控使房地产业资金链收紧 • 房地产开发资金主要来自银行贷款、预收 款、银行按揭贷款、施工企业垫款。但是，2002 年以来，国家有关监管部门对房地产开发企业资 金实力提出了越来越高的要求。先是清理工程拖 欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款 基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高， 继之“招拍挂”后国有土地出让金的限期缴清，直 到最近人民银行建议取消期房销售(建设部暂时不 执行），种种举措都在缩小房地产企业“ 四两拨千 斤” 的空间，提高房地产企业的准入门槛，对企业 的资金实力提出更高要求。 房地产金融创新的必要性 • 三、高地价要求房产商增强融资能力 • 房地产行业需要储备土地以保证企业未来的 发展。土地随着城市的发展和经济的增长会自 然增值，表现为各大城市的地价逐年递增。在 政府对于土地出让市场进行整顿清理后，通过 非正常途径获取低价土地的可能性越来越小。 动辄几亿的土地出让金对房地产商的融资能力 提出了前所未有的要求。 房地产金融创新的必要性 • 四、人们对较低风险结构投资产品的需求 我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：风 险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占 主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品 种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风 险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品 种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少 量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投 资者的投资理财需求。 房地产金融创新突破口－－房地 产投资信托基金（REITS) 房地产投资信托基金 （REITS ） • 房地产投资信托基金REITS）是目前较流行的一种投资基金 形势，一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股 票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地 产抵押贷款投资。房地产投资信托聘请专业顾问公司和经 理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资 策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通 过集中专业管理和系统化投资组合，有效降低投资风险， 取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托方 式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产 投资的利益。 房地产投资信托基金（REITS ） • 根据资金投向的不同，REITS可分为三类： • １．权益型。 • 权益REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于 旗下房地产的经营收入。收益REITS的投资组合视其经营战 略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、 办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于 租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有 两种： • 一类是直接收购房地产物业进行经营管理； • 一类为投资房地产公司，通过间接方式投资