物业资产运营管理与盈利模式创新教材(PPT).ppt

也许我们悟到了思路， 也许我们收获了做法， 这些固然很重要， 但更重要的是我们有感恩社会和业主， 永不满足、勇于探索的精神。 物业资产管理 物业资产运营与管理 1、何谓资产运营管理 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 ——策略管理 需中介市场的专业经验： 协助确定目标资产租金定价政策 协助确定和调整目标资产租户结构 进行市场调研并形成调研报告 协助确定预算并就改进提出建议 根据市场变化就租赁率、租金进行分析调整 聘请相关机构或专业人士为项目提供专业服务 提供估价服务 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 ——日常管理 需物业及设施专业经验： 建立物业运营方案 准备项目和目标资产的介绍、推广资料 制定市场推广计划及预算 协调及监管物业公司完成相关物业管工作 监管目标资产的维修保养 聘请审计机构对项目审计 购买保险并跟进保险理赔 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 ①执行采购计划及预算并监管供应商 ②准备和提供与目标资产的报告或信息 ③建立和实施紧急事务处理机制 ④依法设置账簿及保管财务资料 ⑤保管目标资产所有档案资料 ⑥监管律师事务所及其他机构或处理与目标资产相关的争议、诉讼、仲裁或行政处罚 ⑦根据约定制作提交报告 ——日常管理 需物业及设施专业经验： 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 需租务经验： 准备和分析市场信息 建立租赁管理系统 建立租赁数据库 准备租赁意向书、合同等法律文件 根据经营计划制定谈判策略，客户谈判，出具租赁意向书 向包括地产中介和租户在内的第三方提供信息并进行谈判 处理租户续约相关事务 按时向租户发出付款通知，收取租金、物业费及其他约定费用 ——租赁管理 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 需建筑及设施管理的经验： 提出设施设备的升级改造提方案，包括财务可行性分析、装修改造方案 推荐升级改造机构及其团队，包括建筑师、设计师、承包商、材料供应商等 制定升级改造管理和预算机制 协调、监管升级改造过程 获得相关政府主管部门的批准 对升级改造进行验收 制定并监管维修保养计划与实施 ——升级改造 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 寻找目标资产和融资机构 寻求融资机构并委托可行性的融资方案，物业尽职审查及市场调研 根据融资合同进行管理和并提交报告 根据融资合同按时支付融资费、偿还本息 ——融资 物业资产管理 物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容 KPI关键指标报告 （ Key Performance Index ） 评核财政及运营，标准包括： 1）总收入 2）总支出 3）经营净收入 4）债务 5）租户保留 6）评估符合操作程序 7）设施管理 8）租金修订/续租 9）风险管理 10）租户问卷调查 11）资金申请 序列号 类别 (%)权重 1 总收入 10% 2 经营支出 5% 3 业主支出 5% 4 资本支出 5% 5 经营收入 5% 6 未结账款 5% 7 续租 5% 8 空置面积租赁 5% 9 评估报告 10% 10 设施经理绩效评分 5% 11 租金修正 5% 12 遵守法规义务 5% 13 租户对物业管理绩效评估 10% 14 月度报告 2.5% 15 年度预算报告 2.5% 16 对业主咨询需求回馈 5% 17 及时提交资金申请 5% 18 提交准确的资金申请 5% 共计 100% —— KPI财务管理 物业资产管理 物业资产运营与管理 3、物业资产管理基础 1、业主从传统的设施设备维修、清洁、绿化与秩序维护四项基本服务， 物业设备更新与节能改造，转为更关心物业的保值增值。 2、依托物业主业开展资产代理经营，获得租售溢价分成、经营收益 分成、代理费用收入等以越来越多的成为物业企业新的盈利点。 3、为开发提供前期顾问，包括提供项目发展咨询、物业市场研究、销 售策略策划、整体商业规划等服务，以及代为选用设施设备，代理尾 盘销售 。 物业资产管理 物业资产运营与管理 3、物业开展资产经营 物业运营管理——日常五大基本服务、外包管理等 如：发 电机房外包 物业资产经营——评估、置换/抵押、经纪、管理、集成 物业资产管理 物业资产运营与管理 3、物业开展资产经营 ——优势 与业主近距离的接触，使物业服务企业能通过良好的沟通及时掌握和了解不同业主的不同需求，有针对性地提供服务业主信任度优势。 制约因素 优势部分 信任基础：品牌物