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某市精装房产品调研报告
常州市精装房产品调研报告
南京高策
2013.11
2007
2008
2009
2010
推售项目
推售类型
阶段特点
推售特点
市场整体推案2个
市场新增项目2个
精装修公寓、豪宅项目大量上市
住宅、公寓
酒店式公寓、投资公寓
商务公寓、豪宅
华亭苑,精装住宅。租售结合,销售不畅。客群为新北区高端技术移民和外籍人士,当地客户接受度相当低。
莱蒙双子星座,精装公寓。
市中心地段,升值前景好,深受投资客青睐,销售良好,客户以常武地区富人为主;
凯纳商务广场,精装酒店式公寓。销售惨淡,产品市场接受度低,客户主要为公司、实力型外企。
御水华庭克拉公寓,精装产权式公寓。因“三万首付,返租回购(每年5%),精装全配”的超低门槛,08年10月面市销售较好,客户以中低收入者为主。
市中心精装修豪宅项目:万博国际广场、京城豪苑,
西新桥精装豪宅:新城首府、凯纳华侨城;
湖塘精装修豪宅:新城公馆
精装公寓:万泽国际公寓、莱蒙城公寓。
2007年以前,精装修商品房在常州刚刚面市,靠高性价比取胜市场。
2008年,整体市场不景气,精装物业滞销不可避免。但产品包装、营销手法有所创新。
2009年,楼市逆转直上。精装修房为市场客户广泛接受,精装修物业主要集中为小户型和豪宅,呈现出供需两旺的局面。
常州精装房市场发展过程
2013
第四阶段:市场冷淡期
第三阶段:市场嬗变期
第二阶段:市场突破期
第一阶段:市场启蒙期
精装修公寓、豪宅项目销售一般
公寓、住宅
市中心精装修豪宅项目:巨凝金水岸、金地天际、泰和之春;
湖塘精装修:绿地白金汉宫、紫金城;
精装公寓:吾悦国际广场、凯纳华侨城。
2011年,受政策影响,房地产市场趋于平缓,而精装房也由于价格、质量等多方面原因受到购房者的质疑与抵触,而不少开发商也因此改变了产品策略,改精装为毛坯销售。
一、常州精装房整体市场概况
随着人们生活节奏的加快,精装房被越来越多的购房者们接受,精装修是简装修不断改进过程中的产品,装修对顶面、地面、卫浴、厨房和家具等都有一定的标准,能够为业主省去大量的时间与精力,同时也避免了二次装修的浪费,环保节能,统一装修避免了日后没完没了的分散装修噪音烦恼。
但由于种种原因,目前市场上精装修住宅的质量却并不都尽人意,精装修房交付以后业主维权的事例也不少。存在质量隐患、缺乏行业标准、难以满足业主个性化需求、“增加成本”等诸多问题。而且说到价格,这是消费者最敏感的部分,不少精装房的价格比毛坯高了不少,不少楼盘的精装标准对外报价在2000元/㎡左右,一方面是开发商批量买入材料价格优惠,这也是开发商增加较多的利润点,另一方面也不排除有些精装房报价过高。
常州市场精装房现状:
精装房特质分析:
1、项目所在的区域均位于中心地段,包括城市中心以及板块中心区位,具备了较强的项目辐射能力和成熟的城市配套;项目自身的影响力和表现力较为高调,能够支撑项目高起点和高定位,项目多以高档次为主;
2、精装修提升项目档次、凸显项目鲜明形象的重要手段,此类项目较易成为区域性乃至全市的品质标杆、价格风向标;精装修产品较区域普通产品的价值提升较大,产生“1+12”的价格效应。
小结:精装修策略是项目提升档次,跳出区域市场的重要手段,较易成为豪宅产品,将项目价值最大化。但是此类产品对于项目的区位、配套等外部因素要求较高,同时项目自身的定位也要得到相对应的升级。
精装房产品分析:
1、目前市面上的精装修产品正趋向于品质化、标准化、高端化方向发展,如新城地产的“三代精装修标准”的演进,巨凝金水岸的世界级品牌的装修品质等,而对于品质较为一般的精装修产品市场上占比较小,接受程度也较为一般,如青枫国际的低品质装修标准市场反应较为平淡;
2、项目产品的大平层豪宅成为市场的另一发展趋向,舒适性、享受性、奢华性等迎合市场需求的户型面积是此类项目的主要方向;
小结:除了项目特质的满足之外,精装修产品的标准同样需要做到极致,无论是从装修的标准、建材品牌的选择、各种科技系统的运用、人性化设计的体现以及适应市场需求的产品等方面,均需要重新的塑造。
精装房需求分析:
1、项目客户主要为全市具备较强投资能力的中高端客户,关注产品品质、价值潜力以及圈层效应的概念,注重项目整体形象和品牌影响,客户的关注因素也最终体现在项目销售情况上,新城旗下的精装修产品线明显受到热捧,而品牌价值较低,宣传形象不强的青枫国际销售遇阻;
2、精装修产品同样需要在价格和价值取得平衡点,来适应目标客群的需求,过分脱离市场价格的产品也可能遇到销售的瓶颈,如巨凝金水岸与创业紫金城,以大面积平层豪宅、高定价策略面市,导致销售出现问题。
小结:精装修产品主要面向具有改善性、投资性的中高端客户,需要紧跟目标客群的需求,注重项目整体形象的打造,品牌影响力的提
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