某项目营销投标报告.pptVIP

;;;世联地产对于目标的理解;2个问题;;;亮点3：景观示范区震撼，大盘操作思路清晰;亮点4：对市场判断准确，果断采用超前价格策略，开盘一炮而红;然而，在发现这些亮点的同时，世联也注意到了一些遗憾……;;2个问题;;库存：136家上市房企存货绝对量再创历史新高;供销差：走势与房价基本吻合，未来房价下降压力大;量价走势：根据各城市的特点，量触底的时间不同，随着筑底的完成，可能带来量的上升，但整体基调体现较大压力;;;合肥当前最受认可的地段仍是一环，二环为标志线的老城区，地段价值无可超越，新城区人气不足，配套仍欠缺;机会：期待已久的一环西北角，繁荣仍旧缺位，随着华润与万达的相继入驻，价值将急剧放大，但目前尚未被发掘;竞争分布：从当前的客户争夺可能性来看，片区内中铁建国际城及金宏豪庭构成项目核心竞品;分析各竞争楼盘数据，2012年随着淡市的深入，出货压力导致市场竞争将非常激烈;中铁建因此自身的超大规模，在2012年将继续成为本项目的主力竞争对手，但在区位和产品定位上，与本案有明显差距，核心竞争力是性价比;产品比对：在与中铁建的95㎡小三房户型对比中发现，本案不占优势，性价比不高，但舒适度较好;产品比对：在100+户型对比中，中铁建继续体现很强的赠送面积优势，且产品可以变为四房;产品比对：在128+户型对比中，中铁建赠送已经多达30平米，且房型可变空间更大，设计无明显缺陷;中铁建项目在性价比方面体现了强有力的竞争，重点吸引了长丰等县镇进城客户;金宏豪庭是距离本项目最近的竞品，一直秉承“傍大款”的营销思路，在价格上特别是小户型相对本案便宜，但社区规模小，整体质素一般;产品比对：金宏豪庭产品设计水平一般，价格较低，本案在户型舒适度有优势;产品比对：在100+户型中，本案户型设计更加合理;产品比对：在120+户型中，除去赠送面积外，本案整体竞争力较强;金宏豪庭项目整体质素不如本案，且项目规模较小，价格较便宜，主打价格敏感客户群，营销中更多采用跟随华润的战略;核心竞品间的主要对比因素：;;*;报告结构;报告结构;合肥老城区置业地缘性强，本项目客户主要来自于庐阳区，部分蜀山、包河客户，同时承接少量三县、巢湖进城客户;;;;;;大力拓展长丰及大城北工业园客户，扩容客户来源;开设往长丰县城的看房车线路；设立往返庐阳工业园区的公交线路;代号“精鹰行动”大客户拓展计划;挑选合肥大北部重点商超门口开设分展点，短期拦截;报告结构;由客户分析引发的问题……;;消费者：他们买什么？;项目价值体系;IN;;形象策略：物理价值归于“梦想”的统领;形象属性1：一环名片 我，矗立着。那川流不息的人们，看到了我，也就不再错过这里的风景;形象属性2：人文学院里 我，深深的被这里的静谧所吸引，透过绿色掩映下的建筑，我听到了悠扬的钟声……;一盘两做，长丰、合肥双诉求核心 !;梦想落地，诠释内涵;;都市意象打造计划;大胆假设——一期凤台路商业街提前实景展示;住商互动：“悠活商业街/城”主力店签约仪式;都市商业元素注入，工地围挡加设LED大屏;一夜倾城，“橡树湾夜景售楼处”开放展示;利用园林展示区的空地，举办周末跳蚤市场。;报告结构;;报告结构;Case 深圳绿景香颂之大兵团作战;项目借鉴：内场接待团队（20人）+CALL客中心10人+节点期外围拓展团队（50-100人）;作为与华润项目合作的重要保证之一，世联承诺给予??项目5名以上飞虎队员;建立长效CALL客机制（外雇PT完成）;良性竞争氛围形成，分级接待流程，规范化说辞;建立案场播报制度，制造现场卖压;;有张力的渠道推广：原渠道体系基础上发展新渠道;创意丰富的暖场活动，老业主维护;;推售策略：;首先去化已认筹的17、18#完成平稳去化，抓住上半年回暖迹象，辅以价格策略强推11、12#，成功吸引关注后，密集加推，重复形成热点;11#、12#推售营销总控图;15#、16#推售营销总控图;19#、20#推售营销总控图;6#、7#、9#、10#推售营销总控图;最后两月持销期冲刺;营销节点;费用初步测算：;;“第一”的：团队保障;世联团队保障体系——全面匹配华润，定制化专业保障; 策划经理：刘敏 主策：吴晨晖 ;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;学历及专业资格;2 团队培训体系--打造世联明星销售团队;2 团队培训机制—提供优质案场服务;服务华润团队人员奖惩方案;;4 团队管理与保障——策划系统保障机制;4 团队管理与保障——销售系统保障机制;4 团队管理与保障——特色中台管理系统;5 规范的明源系统----;2012 理想、梦想终会实现.