罗森万象——企业物流地产资产管理模式与研究方法.pdf

罗森万象 ——企业物流地产资产管理模式与研究方法 主编寄语 物流地产资产管理主要是指针对制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有 的商品仓储、加工、包装、配送等过程中使用的物流仓储设施的资产管理 ，而不 包括针对专业物流地产商投资建设和运营管理的物流仓储设施的资产管理 ，后者 属于物流地产经营管理的专业范畴。与专业物流地产商投资建设和运营管理的物 流仓储设施相比 ，制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有的自营物流仓储设 施具有三方面的不同。其一 ，指代对象不同。相比于专门从事投资建设和运营管 理物流地产的专业物流地产商而言 ，拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、 第三方物流企业不以投资建设和运营管理物流地产项目为企业的主要利润来源 和主要业务内容 ，而是针对企业在生产经营过程中产生的闲置物流仓储用地和物 流仓储设施即存量物流地产进行经营管理 ，以最大限度地盘活闲置资产 ，开发利 用留存资产。与此不同 ，专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产 商的主要利润来源和主要业务内容是开发建设新的物流地产项目。其二 ，经营目 的不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地 产资产管理的目的是为了服务于企业的主营业务 ，在管理过程中优先满足企业主 营业务对物流仓储设施的需求 ，从而成为企业管理战略的重要组成部分。与此不 同 ，专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的目 的是通过物流地产项目投资建设与运营管理来获得利润。其三 ，运营主体不同。 拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管 理的运营主体往往是制造企业、流通企业、第三方物流企业自身。这些企业会根 据其主营业务的需要 ，通过自建、租赁或购买等多种方式取得并持有物流仓储设 施 ，拥有这些物流仓储设施的使用权或所有权 ，并对其进行日常运营管理。拥有 物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理主 要是为这些企业的主营业务提供辅助支撑。与此不同 ，专门从事投资建设和运营 管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的运营主体往往是物流地产商组 I 建的专业的物流仓储设施经营管理部门或者外部专业的物流仓储设施经营管理 公司。 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021 罗森万象 ——企业物流地产资产管理模式与研究方法 如果拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在 物流地产的资产管理方面决定采取内部专业化运作模式 ，那么 ，就资产管理的内 部专业化运作模式演进来说 ，企业可以实施物流地产资产管理三步走战略 ，循序 渐进推进物流地产资产管理战略。具体而言 ，企业内部专业化运作模式的第一步 是委托管理模式。委托管理模式是指以明晰物流地产权属和构建物流地产管理平 台为切入点 ，进一步明确物流地产专业管理思路 ，优化相关部门工作内容 ，提升 专业能级 ；企业内部专业化运作模式的第二步是事业部管理模式。事业部管理模 式是由单一租赁管理向多元化业务演进 ，探索资产经营 ，成立物流地产资产管理 事业部 ，逐步增强运营实力 ；企业内部专业化运作模式的第三步是公司化运营模 式。公司化运营模式是在事业部管理模式的基础上成立具有独立法人地位的专业 管理公司 ，推行公司化运营模式 ，对内对外拓展业务。在管理模式上 ，从委托管 理到成立事业部 ，再到公司化运营 ，是在物流地产管理内容和业务范围上的不断 递进。 那些拥有大量物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业在 开展物流地产资产管理工作的时候 ，应该根据不同的内外部环境 ，选择不同的资 产管理方法 ，可资采取的管理方法主要包括物业外包管理、物业出售、物业出租 /分租、物业售后回租、合作开发、独立开发、银行融资、资产重组、资产证券 化等众多方式。 是为序 ！