物业服务收费基准价研究研究报告.pdf

物业服务收费基准价研究 研 究 报 告 《物业服务收费基准价研究》课题组 2013 年 11 月 目 录 前言 一 研究方法及步骤阶段 相关数据和信息的采集分析 典型项目样本成本数据采集分析 扩大项目样本数量规模的采集分析 建立项目价格标准测算模型 建立物业价格综合系数模型 课题成果意见征询 二 四个典型样本成本现状分析 样本项目基本状况 成本增长影响因素分析 物业总收入构成及比例 三  扩大项目样本数量规模的采集分析            调查问卷及数据汇总 大规模样本分析结论 四  建立项目价格标准测算模型              标准数据模型的说明 对应五级服务标准模拟测算物业费价格  五  建立物业价格综合系数模型  系数模型概念及应用 物业成本主要构成权重及价格综合系数 经适房基准价物业费价格测试 六 成果结论和建议 课题成果结论 物业价格调整建议     前  言  随着物业管理行业成为社会经济及和谐社会发展，维护社会稳定 的重要力量，服务主体双方在服务质量和服务费用标准上的矛盾问题 日益突出。社会物价指数的不断上涨、政府指导价格相对滞后、物业 服务市场消费双方缺乏常态协商平台机制，使得物业企业无法通过正 常渠道释放成本压力、服务价格和服务品质呈现明显的倒挂现象。在 这种情况下，物业企业如何延续生存?物业不挣钱为何还在小区服务? 仅靠物业费收入是否能够支撑小区的正常管理服务?业主的共用部位 收益哪里去了？这些均已成为社会及业主消费群体对物业行业的普 遍质疑。为进一步引导行业向市场化方向发展，真实客观、公开透明 地测算和公示物业服务成本，通过动态调整服务成本费用，保障双方 合法权益，推动行业良性发展，进一步发挥维护社会稳定的坚实作用， 2012 年 12 月起，北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心委 托北京物业管理行业协会进行《物业服务收费基准价研究》课题的研 究工作。  课题目的：以物业管理工作最重要和最核心的组成部分--住宅物 业的服务成本公示为突破口，通过广泛数据采集、典型项目数据测算， 建立项目成本模型、分析确定物业服务主要成本项权重，带动物业企 业以规范化的财务管理方式，合理、合规测算公布相关物业服务成本， 以解决目前市场经济环境下，物业服务的人工成本和建筑主体维护成 本急剧上涨，而物业服务费却长期在一个低端水平徘徊，呈现出高收 费率和提高服务质量与物业费价格倒挂的突出现象和问题。