中国商业地产论坛.pdf

[主持人] CIHAF 2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛将于2004年12月5日 上午9：30开始。与会的嘉宾有中国房地产业协会副会长顾云昌先生，中国商会 专家、北京商业经济研究所所长陈及先生，北京博智行商业地产研究院首席专家 鲁炳全先生，深圳铜锣湾集团总裁陈智先生，合富辉煌副总经理黎振伟先生，中 国商业房产专家卜广顺先生。希望大家关注本次论坛。 [2004-12-5|9:42:02] [主持人] 这次论坛的主办单位是中国房地产业协会，中国住交会组委会，中国 住交会主流媒体联盟，协办单位为文汇报《房地产世界》周刊，承办单位是上海 五角世贸商城，上海荒岛房产工作室。 今天会议的主题是中国商业房产的回顾与思考对话会 [2004-12-5|9:44:45] [鲁炳全] 我今天是做临时的客串主持，所以没有什么准备，我神明一下，台上 的嘉宾要少说几句，台下的朋友多问几句，让我们不虚此行。 今天的主题是中国商业地产的回顾与思考。五年前大家谈到商业地产，可能很多 人求处于一种朦胧的状态，商业地产在欧美有将近42年的历史，而在中国到目 前为止，从1995年第一的广州中华广场浮上水面开始，到现在还不到十年，在 中国地产刮一阵风的时间还不到五年。回顾我们中国地产的风风雨雨，我们通过 住交会的进程，看到了许许多多商业地产的辉煌成果。尤其在今年带国家宏观政 策的不断调整，人们对商业地产，特别是大型的Shopping—mall中可以看到， 我们的商业地产还有很多的问题。所以我们请来了很多经营机构、金融机构、开 发机构的专家，希望和在座的各位共同来探讨、回顾寻找真正属于中国人自己的 商业地产。各位在听到我们嘉宾的陈述以后，你可以迅速地用纸条写出问题向我 们的嘉宾进行提问。 [2004-12-5|9:48:03] [陈及] 中国的商业地产在近两、三年之内发展得非常的迅速，成为我们房地产 开发的越来越重要的一个方面，但是在开发过程当中，确实有一些商业地产的开 发取得了比较好的投资回报，为投资者和经营者带来非常好的投资和经营的前 景，但是我们必须要看到，由于我们大部分房地产开发公司是从住宅型地产转为 开发商业力产，或者说在房地产开发过程当中过去是没有商业地产的，而现在在 开发比重当中这一块的比例在加大。但是住宅地产和商业地产有很大的区别，因 此这个市场风险就比较大，这个市场风险的表现我看第一个方面就是缺乏对商业 的深刻理解，这个在开发的过程当中，无论是开发规模、建筑形态，乃至针对的 目标客户群都会在了解上不充分，这种不充分往往容易引起开发失误，一旦开发 失误就会遭到很大的投资风险。第二个方面作为的投资者和经营者，有一些投资 者对于商业也并不了解，很多的人在对盘看不动的时候就认为可以取得长期、稳 定的回报，仓促出售，对投资客造成了很大的风险！从经济者的角度来讲，对社 区、业态的了解不充分，商业地产虽然是生机勃勃，但是它是有风险的，所以商 业地产作为一个地产的形式，需要我们的密切关注。由于大规模的地产开发，创 造了整个城市或者是城镇市场结构的重新分配，创造了新型的市场空间，同时也 提供了商业地产地块的唯一性和区别性，抓住有利机会可以使我们的地产开发商 和我们的经营者取得非常好的经济效益。 另一方面问题也是非常严重的，如果我们的地产开发取法对商业的了解，缺乏充 分的调查和研究，那么在开发的过程当中，由于对目标客户群和建筑形态不了解 的，那么就会引起开发失误。我们的投资者和经营者应该从宏观和微观的角度进 行密切的了解。 另一方面他们也要充分提高他们的识辨能力，识别商业地产在市场当中是否有潜 力，是否有发展的空间，在这个过程当中，需要我们共同去研讨这个问题，把大 家面临的问题和解决的办法通过交流是的我们可以互相进步。谢谢大家！ [2004-12-5|10:03:01] [陈智] 大家上午好！我看到这几年由于Shopping—mall的大规模的兴起， Shopping—mall浪潮加速了中国房地产的发展，应该说Shopping—mall和房地 产的关系是非常密切的，但是在这几年，商业地产在发展过程当中遇到了这样、 那样的问题，这个是在发展过程当中不可避免的事情。但是在这么短的时间，这 个行业有这么大的发展，可以证明这个行业的生命力是非常强。 商业地产的发展推动了中国的商业有机会来做升级和改造，作为现代商业流通 业，现在已经到了升级、换代的时候，这样有赖于商业地产开发商开发出可供商 业发展的场所，以及关注“以人为本”的商业建筑，才可以进一步提升城市的商 业形象和品位，这样商业地产的开发商是给中国的商物流通业做了非常大的贡 献。