商业地产成功与失败之对比分析.pdf

商业地产成功与失败之对比分析 郭增利 Mall China 中国购物中心产业资讯中心 主任 CASC 亚洲购物中心协会 副理事长 中国城市商业网点联合会学术委员会 主任 1 战略失误 市场背景 投资目标 项目流程 2 定位失误 选址错误 整体概念 市调失灵 3 策略失误 规模判断 追求奢华 轻功能/重品牌 4 执行误区 开发策略 招商策略 运营策略 1 战略失误 市场背景 投资目标 项目流程 2 定位失误 选址错误 整体概念 市调失灵 3 策略失误 规模判断 追求奢华 轻功能/重品牌 4 执行误区 开发策略 招商策略 运营策略 1、关于市场发展背景 明确商业地产（含购物中心）的基本属性 ◇地产属性：产品形态、使用对象、服务目标为城市 ◇金融属性：资金筹集、资产退出、服务目标为投资人 ◇商业属性：统一管理、分散经营、服务目标为租户 通过属性判断当前的行业发展环境 关于行业发展背景 Mall China对购物中心职业经理的定义 就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，能够准确 把握购物中心基本规律，有效运用经济学、市场学、建筑 学、管理学、金融学、零售学和房地产相关理论，兼备市 调、投资、开发、运营、租赁、金融和行销综合技能，以专 业化管理促进购物中心可持续经营以及物业价值提升的高级 专业人员。 零售房地产是一门复合型的专业学科，房地产和零售业的高 技术含量产品。 关于行业发展背景 从SC常规组织结构看SC专业结构和专业要求 总 经 理 租赁部 运营部 工程部 市场部 行政部 财务部 中国零售业态分类表 基 本 特 点 业态 选址 商圈与 规模 商品（经营） 商品售 服务功能 管理信 目标顾客 结构 卖方式 息系统 11购物中心 Shopping Center/Shopping Mall 社区购物中心 市、区 商圈半径为 建筑面 20-40个租赁店，包括 各个租赁店 停车位 各个租赁 Community 级商业 5－10公里 积为5万 大型综合超市、专业 独立开展经 300-500个 店使用各 Shopping 中心 平方米 店、专卖店、饮食服 营活动 自的信息 Center 以内 务及其他店 系统 市区购物中心 市级商 商圈半径为 建筑面 40-100个租赁店，包 各个租赁店 停车位500 各个租赁 Regional 业中心 10-20公里 积10万 括百货店、大型综合 独立开展经 个以上 店使用各 Shopping 平方米 超市、各种专业店、 营活动 自的信息 Center 以内 专卖店、饮食店、杂 系统