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用成本利润核算法制定与控制房价实现国民经济软着陆 【摘要】房地产市场的巨大泡沫可能因破灭等因素, 使我国面临巨大的金融危机和风险。政府应通过成本利润核 算法直接制定和控制房价，而不再使用”限购”等手段作用 于市场迂回影响房价，从而引导房地产市场良性回归，缓释 房地产泡沫，实现国民经济安全平稳软着陆。 【关键词】成本利润法；房地产；房价；软着陆 房地产巨大泡沫破灭的可能性以及改变投资拉动的经 济转型，使钢铁、水泥、电力等诸多产业产能过剩，逐渐显 现扩大的银行信贷信用危机，加上各级政府主权债务的飙 升，使我国面临着巨大的金融危机风险。如果控制不好局面, 我国步入美国2008年金融风暴的后尘的可能性也不是不存 在。怎么办？ ”休克疗法”的硬着陆不能取，软着陆的路子 又在哪里？本文提出用成本利润核算法制定和控制房价以 几年来，我国调控房价的连连举措，奏效力微弱，甚至 无效果。究其原因，是政策这只”有形的手”拨不动市场那 只”无形的手”。如：经济保障房的政策”四两”拨不动市 场这个”千斤”；房地产限购又是一把”双刃剑”，限制了 房地产投资的同时，也限制了房地产有效消费需求的增长， 这在一定程度上扭曲了市场而使市场得不到良性回归；欲开 征的房产税，也不可能产生” 一税”则万事大吉的效果，搞 不好还会水涨船高，甚至会影响城市化的有效推进，出现到 农村居住的逆城市化现象，也可能影响城市化中人口合理流 动对住房的多重需求。那么控制房价，施计可求否？ 其实，我们调控房价失败的原因是犯了一个方向性的错 误，那就是我们只关心和注重政策施手于市场，而忘记了市 场过大的自由活动空间使您的政策很难能扑捉到有效约束 点，折腾来折腾去，市场还是市场，房价该涨还涨。 总结过去，兴利除弊，政府要有效控制房价，必须转移 房地产调控政策力的作用点，把调控房价力的作用点由注目 市场直接转移到房价上来，由”限购”等手段作用于市场迂 回影响房价的战术变为直接攻取房价为目标，这是成本利润 核算控制法的本质和关键所在。 吃穿住行是深刻的四大国计民生，住可以排在第二位， 我们应像控制粮食价格一样控制房价。我国是13亿人口大 国，要人人有饭吃，人人有房住，然而，过高的房价等于剥 夺了低收入群体的住房权利，这绝不是特色社会主义宗旨的 表现，作为重大民生的住房也不应该像普通商品一样完全置 于市场之中，任由房地产开发商囤积居奇，用”无形的手” 大把大把捞金。一个又好又有效的方法是，政府要用成本加 利润的方法制定和控制房价，然后再将房产置入市场流通， 并在政策规范的基础上运行，这样就能够避免房产的价格过 度地背离价值而产生泡沫，从而使房产价格理性回归。这就 是我的房产价格成本利润核算控制法的理论基础。 简单归纳房价的要素，三个方面，即房地产的建设成本 （含合理的土地价格，这里要废除土地拍卖制度，否则就等 于承认了房产市场价格）、税费成本、给房地产开发商必要 的利润空间）这也是房产价格成本利润核算控制法的三要 素。 谏言国家统一制定政策，拿出用成本利润核算法制定和 控制房产价格的”意见”，责成有关部门负责。各地对房地 产价格按上述三个要素预先核算审定，并经过广泛社会听 证，让房价体现民主权利，最后经过权力部门批准后组织实 施。价格预算中最敏感和最难的是对留给房地产商的利润空 间的把握，其中既要消除房价泡沫的暴利空间，又要给房地 产商留下积极从业的利润动力源。在对价格预算保留必要的 因不确定因素而上下浮动参数的基础上，各地对房地产商进 行项目招投标。这就是成本利润核算控制法科学调控房价的 主要内容。 对房地产价格实施成本利润核算控制法，其好处不仅是 简单易行，其调控的宏观和微观效果也是非常明显的。 1?确定在理性的成本与利润中的预算调控房价，彻底消 除市场自由房价的泡沫暴利空间，如此可以减少二手投资和 囤房炒房数量，使房地产市场良性回归到人们刚性消费的需 求上来。 2?因房地产商暴利不再，使资金不会再出现向房地产业 过度偏转投入的问题，使资金流平衡平稳地在各资金市场中 有效流动，这样，就能够有效地促进国民经济各产业有序平 衡的发展。 3?由于房价在合乎理性的成本与利润中趋稳，房地产市 场不仅不会再产生新的高房价泡沫，而且还会使历史疯狂积 累的泡沫在房价稳定的调控中不知不觉地逐步缓释出来，产 生高房价向下软着陆而不产生金融危机和经济震荡的良好 效果。 4?在按成本利润核算控制法操作的预算价格项目招投 标过程中，可以根据存量房源和预测的市场需求，科学合理 地对房地产规模进行有效的宏观控制投放，这就可以降低空 房率，减少房地产资源的低效浪费。 5.在预算价格调控作用下，二手房几乎完全失去了厚利 空间，这就使投资购房的市场行为大大减少，消费刚性购房 大大增加。这样，现行的限购政策就完全失去了存在