资产评估学教程第三章___资产评估的基本方法.pdf

资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法（The cost method ） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择 第一节 成本法（The cost method ） 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （二）成本法的评估思路 实体性 评估值=重置成本-各项损耗 功能性 经济性 （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济 性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 （一）重置成本及其计量 资产的现行 复原重置成本 重置成本— —  再取得成本 更新重置成本 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但 是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1 ）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成 本）； （2 ）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成 本）。 1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的 现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 例 （p38） 重置成本=直接成本+间接成本 = （230000+2400+1800 ）+ （230000+2400+1800 ）×0.9% =236307.8 （元） 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用 成本法评估。评估人员收集的成本资料有： 该机器设备的现行市场价格每台180000元， 运杂费5000元，安装成本为20000元，其中 原材料6000元、人工成本13000元、其他费 用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安 装机器设备，其重置成本应包括买价（含增 值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由 于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置 核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本  =180000+5000+20000=205000 （元） 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现 行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于 全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调 整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功 能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确 定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： 被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝  重置成本 成交价 参照物生产能力 （2 ）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 被估资产的 参照物 被估资产生产能