黑马地产_山东淄博地产项目前期报告.pdf

项目前期报告项目前期报告 深圳市黑马房地产顾问有限公司 二OO八年八月 我们的思维构架 背景分析 项目分析 项目定位 营销策略 提升建议 第一部分 市场分析 一、房地产市场分析 二、高端市场个案分析 三、房地产政策分析 四、黑马提示 第一部分 市场分析 一、房地产市场分析 “战国时代”已经来到 2008年，政策调控力度加大，房地产拐点论甚嚣，淄博市场竞争加剧， 使得我们的项目面临双重的考验使得我们的项目面临双重的考验。 中小项目多，大盘少 产品线非常丰富 同质竞争异常激烈 众多开发商同台竞演 第一部分 市场分析 房地产市场分析 1、淄博地产市场正处于房地产开发的成熟期。 2、市场供需状况基本趋于平衡，房地产价差大，产品层次丰富。 3、淄博城市发展的重心西移，市场开发的热点逐步西移，未来将会成为市场最 主要的焦点区域主要的焦点区域。 4、 同片区、同类产品项目众多，同质竞争激烈，大大增加销售难度，减慢销售 速度速度。 5、整体开发水平提高不快，产品缺少创新，高端产品相应供应量少。 66、营销水平普遍不高营销水平普遍不高，市场竞争水平的升级市场竞争水平的升级，必然要求必然要求更专业的策划代理商更专业的策划代理商， 进行专业的定位和包装，方能制胜市场。 77、产品类型丰富产品类型丰富，但是小盘多但是小盘多，大盘小大盘小，大盘的规模优势突出大盘的规模优势突出。 8、品质竞争时代来临，客户对住宅产品的综合品质及配套有着较高的要求。 第一部分 市场分析 房地产市场分析 22、淄博高端产品市场整体印象淄博高端产品市场整体印象—— ““两极化两极化，有空白有空白” 11、、高端产品总体供应不多高端产品总体供应不多，，主要是受限于淄博工业城市的主要是受限于淄博工业城市的 环境问题，及缺少可依托的自然景观； 2、目前的别墅产品以普利艾伦庄园及华侨城别墅岛为代表， 呈现两极分化的特点现两极分化的特点，绝对的奢华与伪高档住宅各居其绝对的奢华与伪高档住宅各居其一。 3、产品缺乏亮点，尤其是景观特色，缺乏概念支撑。 第一部分 市场分析 二、典型项目分析 （（11））普利艾伦庄园普利艾伦庄园：：位于天下第位于天下第一村村―周村周村，，座址于淄博著名风景区座址于淄博著名风景区― 马鞍山生态森林园半山龙脉。普利。艾伦庄园总占地200亩，项目总建筑 面积约为10.68万平方米。住宅总户数350户，绿地率45.8 ％。社区以园林 主题景观主题景观，湖水湖水、溪水自然分流溪水自然分流，产品分类产品分类：独栋独栋 （（500-700平米平米））、双 拼（425平米）、联排（220-340 ）、叠拼（170-210）四种