地产项目核心执行档案.pdf

栏目：地产项目核心执行档案 页眉： 左上：地产项目核心执行档案 右上：深圳盐田**中小户型项目营销推广报告 本策划案的重点在物业包装及营销推广上 深圳盐田**中小户型项目营销推广报告 市场篇 一、盐田房地产市场综述： 盐田区是深圳市六个行政区中的最迟成立的行政区，1997 年 10 月，国务院正 式批准深圳市设立盐田区，1998 年 3 月 30 日盐田区正式成立。她位于深圳经济特 区东部，距市中心 12 公里，辖区面积 67.36 平方公里，约占深圳经济特区五分之一， 区内总人口 15.24 万人。盐田区下辖沙头角镇和盐田、梅沙两个街道办事处。 （一）地理位置： 盐田区地处深港经济合作的前沿地带，背依珠江三角洲新兴工业城市群，内外 交通异常便利。水路方面，依托盐田港海港口岸，拥有便捷的出海通道；陆路方面， 南有沙头角口岸直通香港，北有疏港铁路和惠盐高速公路通往东莞和惠州，西有梧 桐山双向隧道和罗沙一级公路连接市中心，东有盐坝高速公路通往大鹏半岛和惠阳。 （二）盐田区城市规划： 深圳市城市总体规划（1996-2010）中，深圳东部被定位为高尚海滨居住区。 全区划分为三个组团：沙头角组团、盐田组团、大小梅沙组团，建成后将成为山、 海、城一体的现代化区域城市，即通过海滨区的整体综合开发，把梧桐山山体主题 景观公园、城区和大鹏湾紧密的联系在一起，形成整个城市的空间特色。城市建设 遵循三结合的原则：与旅游相结合——旅游带靓环境，环境带旺地产，层层递进， 逐浪推高；与高新技术相结合——建设生态型高新技术走廊，吸引大批世界级高科 技机构前来设立研究开发基地；与教育相结合——建成深圳第二高级中学，国际集 装箱管理学院，港人子弟校等。 （三）市场综述： 盐田区房地产市场起步较晚，且由于过去在对外推广过程中，没有形成很明确 的片区形象，因而在整个深圳房地产市场中处于被忽视的地位。 但随着特区内可开发用地的减少、盐田滨海物业的片区形象深入人心及政府对 房地产开发的支持，有越来越多的开发商开始选择盐田进行地产项目的开发，盐田 正成为深圳市房地产开发的热点区域。 通过多年的发展，罗湖及福田可出让的土地量越来越少，且开发成本高企，很 难满足日益增长的市场的多方面需要。在这一情况下，为满足市场对物业的需求， 开发商们纷纷把目光投向了同处关内但房地产市场发展不够成熟的南山和盐田，目 前，香港新世界、中信地产、万科地产、中海地产等知名品牌地产开发商均入驻盐 田，这为盐田房地产市场的发展成熟带来了契机。众多开发商的入驻使盐田房地产 开发的质素、规模及推盘数量都较以往有了很大的提高，而大量新盘靓盘的推出对 凝聚片区人气、提升片区形象具有非常大的推动作用。 尽管深圳是一个滨海城市，但如果想真正领略深圳滨海城市的丰采，就必须跨 越梧桐山进入深圳的东部——盐田。近两年，盐田区充分利用其滨海城区的优势， 加紧营造以海洋为主题的特色旅游，明思克航母世界、大梅沙海滨公园、小梅沙海 洋世界等旅游景点与秀美壮丽的海滨景色浑然一体，形成了独具魅力的“黄金海岸” 旅游大环境。依托这一海洋主题，盐田房地产市场以滨海物业为主打方向，开发商 们在物业规划及对外宣传方面也统一了口径，明晰了“蓝色盐田”的片区定位，而 滨海风情对于众多的白领置业者具有很强的诱惑力，这为盐田的房地产开发提供了 强有力的市场支撑。 盐田房地产的发展离不开政府的大力支持。为了带动盐田房地产的发展，盐田 区的政府部门做了大量的工作，例如，2000 年下半年以来，在国土局盐田分局的组 织下进行了一系列“蓝色盐田”的猛势宣传，引起了全市人民对盐田房地产市场的 极大关注；适当地扩大沙头角填海造地面积；加快了旧村改造的步伐；为了改善区 内的生态居住环境，政府把工业区迁移等等，这都为盐田房地产市场的发展创造了 条件。 尽管如此，盐田房地产市场的发展依然有其不容忽视的弱点，交通问题是阻碍 其进一步发展的一个最大的瓶颈，这主要表现在盐田区距离市中心区较远，梧桐山 隧道的收费过高等；另外，区内人口少，内部消化困难也是阻碍其发展的一个重要 原因。不过可喜的是梧桐山盘山公路改造工程已于年初动工，有望年内完工，届时 过往车辆将以小汽车为主，货柜车及大型客车将不予通行，此举可有效缓解梧桐山 收费隧道的瓶颈压力，改善交通对房地产开发造