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1. 摘要 2
2. 第一章 宏观市场分析 5
3. 第二章 地块分析 18
4. 第三章 住宅(公寓)市场分析 35
5. 第四章 写字楼市场分析 88
1
太古集团[呼和浩特项 ]研究报告
报告摘要
摘 要
呼和浩特位于华北北部、内蒙古自治区中部,是内蒙古自治区首府,全区政治、
经济、科技、教育、文化中心,是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之
一,也是中国投资环境百佳城市之一。“十五”期间,呼和浩特市经济增速达到
近30%,在全国27 个省会城市中位居第一。2006 年全市实现地区生产总值900.1
亿元,比2005 年增长18%。地区经济的强劲增长有力的支撑了房地产市场。
本项 位于呼和浩特市最著名的中山路商业区东部,中山东路与锡林郭勒南路交
汇处。所处区域为呼和浩特最繁华的商圈,区域内商业、商务设施发达,配套设
施完善,可辐射全市及周边各旗盟地区。但中山路商业街由于是交通主干道,人
流、车流量大,环境较嘈杂,对居住及高品质办公氛围的营造提出了较高的要求。
本项目用地面积约 38,477 平方米,地块呈梯形形状,南北狭长,临中山路一面
较短,使需要规划的商业业态临街面较少。总体而言,地块较为规整,用地在城
市中心区的核心位置,土地价值较高并 有升值潜力,适合发展商业、写字楼、
酒店及投资性公寓产品。
前呼和浩特市已建成入住的经营性写字楼存量约为 17.5 万平方米;正在销售
过程中的新增供应量约为 11.4 万平方米,主要集中在锡林郭勒南路和新华大街
附近;2007-2008 年间,呼和浩特市内写字楼潜在供应规模较大,约为 19.9 万
平方米,主要集中在中山路商务区和新华大街商务区。
呼和浩特市已投入使用的写字楼空置率偏高,约29%, 前高档写字楼的年投资
回报率比较高,达到10%以上,因此投资回报率比较理想。但由于新增供应较多,
加上巨大的潜在供应量,未来的写字楼市场竞争将更加激烈,投资风险增加。现
有客户主要集中在金融、贸易、通讯信息服务、能源等行业。
本项 区域高档写字楼主要是内蒙古大厦与首府广场,其它存量写字楼都属于中
低档项 。根据本行分析, 前呼市中高档写字楼销售市场年吸纳量约2 万平方
米左右,但潜在供应面积规模偏大,且主要以销售为主,只租不售的写字楼项
仅有内蒙古大厦。随着付租能力较强的高端客户数量逐渐增多,相对来说,高品
质写字楼面临的竞争压力会小一些。
2
太古集团[呼和浩特项 ]研究报告
报告摘要
从本项 区域客户特点来看,该区域能够被中高端客户所接受,发展高档写字楼
有一定市场空间。同时,考虑到降低项 风险,SOHO 型写字楼更具潜力,因为
该区域同类项目少,建筑成本低,价格 有竞争性,周边商圈有较多中小客户资
源,决定了SOHO 型写字楼 有较好的发展空间。
自2004 年起,呼和浩特市住宅建设步入大规模市场化阶段,2005 年-2006 年,
呼和浩特的土地出让、住宅开盘数量均有大量增加,住宅土地出让折合建筑面积
940 万平方米,住宅开盘数量折合建筑面积567 万平方米左右,但两年间住宅销
售313 万平方米左右。按2006 年统计数字,呼市新开盘住宅面积约368 万平方
米,比2005 年增长34%,销售面积118.62 万平方米,比2005 年减少39%,市场
竞争压力开始显现。
高档住宅市场方面,2006 年价格在3000 元/㎡以上的住宅项 共计21 个,建筑
面积合计94 万平方米左右,但2006 年1-11 月价格在3000 元/㎡以上的住宅销
售仅为789 套,全年销量仅为10 万平方米左右,同样呈现供大于求现象。
由于近年来呼和浩特市许多政府机关及事业单位 (含电力、电信、烟草企业,也
包括蒙牛等大型企业)都进行了大规模的集资建房,在员工内
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