宏观市场分析.pdf

目录 录 页 1. 摘要 2 2. 第一章 宏观市场分析 5 3. 第二章 地块分析 18 4. 第三章 住宅（公寓）市场分析 35 5. 第四章 写字楼市场分析 88 1 太古集团[呼和浩特项 ]研究报告 报告摘要 摘 要 呼和浩特位于华北北部、内蒙古自治区中部，是内蒙古自治区首府，全区政治、 经济、科技、教育、文化中心，是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之 一，也是中国投资环境百佳城市之一。“十五”期间，呼和浩特市经济增速达到 近30%，在全国27 个省会城市中位居第一。2006 年全市实现地区生产总值900.1 亿元，比2005 年增长18%。地区经济的强劲增长有力的支撑了房地产市场。 本项 位于呼和浩特市最著名的中山路商业区东部，中山东路与锡林郭勒南路交 汇处。所处区域为呼和浩特最繁华的商圈，区域内商业、商务设施发达，配套设 施完善，可辐射全市及周边各旗盟地区。但中山路商业街由于是交通主干道，人 流、车流量大，环境较嘈杂，对居住及高品质办公氛围的营造提出了较高的要求。 本项目用地面积约 38,477 平方米，地块呈梯形形状，南北狭长，临中山路一面 较短，使需要规划的商业业态临街面较少。总体而言，地块较为规整，用地在城 市中心区的核心位置，土地价值较高并 有升值潜力，适合发展商业、写字楼、 酒店及投资性公寓产品。 前呼和浩特市已建成入住的经营性写字楼存量约为 17.5 万平方米；正在销售 过程中的新增供应量约为 11.4 万平方米，主要集中在锡林郭勒南路和新华大街 附近；2007-2008 年间，呼和浩特市内写字楼潜在供应规模较大，约为 19.9 万 平方米，主要集中在中山路商务区和新华大街商务区。 呼和浩特市已投入使用的写字楼空置率偏高，约29%， 前高档写字楼的年投资 回报率比较高，达到10%以上，因此投资回报率比较理想。但由于新增供应较多， 加上巨大的潜在供应量，未来的写字楼市场竞争将更加激烈，投资风险增加。现 有客户主要集中在金融、贸易、通讯信息服务、能源等行业。 本项 区域高档写字楼主要是内蒙古大厦与首府广场，其它存量写字楼都属于中 低档项 。根据本行分析， 前呼市中高档写字楼销售市场年吸纳量约2 万平方 米左右，但潜在供应面积规模偏大，且主要以销售为主，只租不售的写字楼项 仅有内蒙古大厦。随着付租能力较强的高端客户数量逐渐增多，相对来说，高品 质写字楼面临的竞争压力会小一些。 2 太古集团[呼和浩特项 ]研究报告 报告摘要 从本项 区域客户特点来看，该区域能够被中高端客户所接受，发展高档写字楼 有一定市场空间。同时，考虑到降低项 风险，SOHO 型写字楼更具潜力，因为 该区域同类项目少，建筑成本低，价格 有竞争性，周边商圈有较多中小客户资 源，决定了SOHO 型写字楼 有较好的发展空间。 自2004 年起，呼和浩特市住宅建设步入大规模市场化阶段，2005 年-2006 年， 呼和浩特的土地出让、住宅开盘数量均有大量增加，住宅土地出让折合建筑面积 940 万平方米，住宅开盘数量折合建筑面积567 万平方米左右，但两年间住宅销 售313 万平方米左右。按2006 年统计数字，呼市新开盘住宅面积约368 万平方 米，比2005 年增长34%，销售面积118.62 万平方米，比2005 年减少39%，市场 竞争压力开始显现。 高档住宅市场方面，2006 年价格在3000 元/㎡以上的住宅项 共计21 个，建筑 面积合计94 万平方米左右，但2006 年1-11 月价格在3000 元/㎡以上的住宅销 售仅为789 套，全年销量仅为10 万平方米左右，同样呈现供大于求现象。 由于近年来呼和浩特市许多政府机关及事业单位 （含电力、电信、烟草企业，也 包括蒙牛等大型企业）都进行了大规模的集资建房，在员工内