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房地产业纳税评估模型 XX市地税局 一、行业概况 房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、 房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的 活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工 程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出 租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及 代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框 架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按 开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非 经济适用房。 （一）行业经营特点 房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、 开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 1．项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建 设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、 配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经 有关部门审批。 2．经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土 地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发 1 以及代建工程。 3．开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按 套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案 资料。 4．开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一 年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动 开发。 5．资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入 资金的密集性和回笼资金的集中性。 6、房地产价格构成 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产 品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公 共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开 发期税费、其他费用等。 （1）土地费用，指取得房地产开发用地所必需的费用、 税金等。一般是由购置土地的价款和在购置时由开发商缴纳 的税费等。 （2）前期工程费用，主要包括开发项目前期规划、设 计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶 段的费用支出。 （3）基础设施建设费，指建筑物 2 米以外和项目用地 规划范围内和各种管线和道路等工程的费用，包括所需要的 2 道路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施 的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的 接口费用。 （4）建筑安装工程费，指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰费等。 （5）公共配套设施建设费，指居住小区内为居民服务 配套建设的各种非营利性的公共配套设施（公建设施）的建 设费用，主要包括居委会、派出所、幼儿园、变电室、停车 场、公共厕所等。 （6）期间费用。项目开发期间的管理费用、财务费用、 销售费用。这些费用按有关部门费率估算，一般约占总开发 成本的 2%至 3%。 （7）税费。与项目开发相关的税收和行政规费，如营 业税、城市建设维护税和教育附加费，环卫绿化费，土地增 值税等；各项税费约占总价格的 10%。 3 （二）行业基本管理体系 1．内部组织管理体系 2．外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发 改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量 监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大 量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。 （1）土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金， 核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用 权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、