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中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践 九洲远景商业顾问有限公司 总裁.合伙人 CEO. Partner 黄子龙 Alan Huang Guangzhou, May. 22, 2008 1 目录： A. 目前中国城市商业地产发展存在的问题 B. 商业发展格局及驱动因素 C. 二三线城市商业地产发展方向 D. 二三线城市商业地产发展策略与项目实践 2 A. 中国城市商业地产发展中存在的问题 3 中国城市商业地产发展中存在的问题 A. 发展商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏： 什么是商业地产？它的属性是什么？发展商业地产来干什么？怎样才能通过发展 获取回报？追求的回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？ B. 不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地 产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地 块要回报。 C. 在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开 发的后续困难：缺乏发展商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业 概念、招商困难、销售难、更无法开业…… D. 国内二三线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、 大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的 垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物 业供应和超大体量商业体的生存。 4 中国城市商业地产发展中存在的问题 E. 二三线城市，尤其三线城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发 能力，但缺乏商业概念、资金实力不够雄厚，更缺乏运营能力，高层次商业开发的难 度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一经营 F. 二三线城市商业环境不理想，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，租户不敢进 入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等亦望而却步，导致供应链困难，招商难。卖 了一年的商铺还没能租出去，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是 G. 有鉴于此，二三线城市商业地产开发，应该勇于打破传统的思想框框，通过开发商持 有经营的方式，发展现代商业模式和商业服务供应，完全可以期待更大的升值空间， 有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有 5 B. 目前中国城市商业地产发展格局及驱动因素 6 中国一、二线城市在经济实力、消费水平和商业发展水平等方面均占据领 先地位，其商业地产市场的新格局正在加快发展过程中 中国一、二线城市商业地产发展格局- 2008 一线城市 二线城市 • 上海、北京、广州、深圳为代表 • 苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、 青岛、重庆等为代表 – 经济、文化、教育或医疗发达的全国性核心城市 对人口的积聚力较强，城市规模扩展很快，商业 – 城市的经济实力和地理位置决定了其成为区域 面积供应从总量上尚有一定的上升空间。