新华名园营销策划运作思路.pdf

新 华 名 园 营销策划运作思路 第一节 区域市场分析 一、项目所处区域状况 目前成都市一、二环路间房地产的开发已基本接近尾声，该区域房地 产的开发已向着二、三环路以外的领域发展。本项目位于成都市二环路东 二段，东临新华公园，北临四川第一纺织股份有限公司，处于市政府打造 城东副中心的核心区域，该区域内的房地产开发整体定位主要是以居住物 业为主。由于城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成 渝路等道路的改造，区域内的城市基础设施得到明显改善，有效地激活了 房地产项目的开发，各类新生楼盘迅速涌现，销售状况也出人意料的好。 特别是随着万科城市花园、河滨印象、望江嘉园、翡翠城的推出及沙河沿 线治理工程的启动，城东片区正逐渐成为房地产开发的热土。 二、区域市场形态及现状 1、八里小区： 八里小区是城东片区最先成熟的区域。由于“香木林花园”、“东方明 珠花园”、“望园居”、“郦景东城”、“锦都馨苑”、“紫云居”、“澳深·天健 1 园”、“东泰园”、“爱家馨园”等楼盘在八里小区先后亮相，令八里小区成 为城东老百姓购房的首选，最具人气的社区。近年，成华区还投入了近千 万资金，对八里小区的公共环境进行全面的整治，区域内的八里庄路改造 工程也如期开工，这些都将更进一步地改善八里小区的居住环境。特别是 随着政府对城东开发力度的加大，八里小区成为城东开发和居住的“乐土”， 这就意味着八里小区的物业将会获得更加巨大的升值空间和潜力。 2、联合小区： 联合小区位于万年场周边，交通便利，十几条公交线路连通市内各处， 是成都市较早的拆迁安置小区。狮子楼大酒店、国美电器、成百家电、红 旗商场、银河商业广场、晨曦幼儿园、双庆小学、双庆中学、保和医院、 市新华人民医院、新华公园等众多城市生活配套设施环布四周，具有十分 浓郁的居家氛围。“新华佳园”、“新龙苑”、“富兴宛”、“呈祥名居”、“海棠 名居”、“新华居”、“东景丽苑”、“仁和商务楼”等楼盘的面市，给该区域 带来了更加繁荣的气息。规模宏大的沙河整治工程和牛龙公路改扩建工程， 也正如火如荼地进行，在未来的两叁年内，万年场片区将成为城东的一颗 明珠。 3、项目周边 项目紧邻二环路的东三段，北为沙板桥，东为跳蹬河北路，南为万年 场路。项目周边以前为成都市老工业区，四川省第一纺织股份有限公司、 中国医药集团、四川抗菌素工业研究所、河南安彩集团、成都电子研究所、 2 成都玻璃有限公司、成都市金太阳玩具厂等厂矿分布四周。项目周边有国 美电器、成百家电、银河商业广场、红旗商场、新华公园、游乐园、小龙 桥洗脚一条街等休闲、娱乐、购物设施，极大地方便了该项目业主的居家 生活。沙河整治工程和牛龙公路改扩建工程将涉及到大面积拆迁，由此带 来的大量拆迁户在很大程度上有可能成为本项目的一批目标客户。 通过对八里小区、联合小区和项目周边区域诸多的房地产项目的调查， 得出如下一些结论： 1、目前成都市城东区域现有楼盘的销售状况十分良好，基本没有滞销 情况，房价都在 2200 元/㎡左右，随着政府打造东门城市副中心的规划和 对城东片区老工业区产业结构的调整，城东片区的楼盘价格将继续呈上涨 趋势。 2、从我们的调查情况来看，定位为中高档楼盘的“成都·东方明珠花 园”、“辰兴·郦景东城”等楼盘销售均价也只在 2500 元/㎡左右，销售情 况还比较良好。 3、从调查的情况来看，除像“万科城市花园”，“河滨印象”等有品牌 的大盘外，其余都定位于中偏低档次的楼盘，基本上都以较低的价格优势 来满足当地市场的需求，以实现项目开发的目的。 4、被调查的项目销售周期除几个大盘外，其余的都较短。原因一是该 区域内的市场需求量较大，二是开发的规模普遍较小，都走“短、平、快” 的运作思路，以价格取胜，不愿积压资金，以图资金的尽快回笼，实施薄 3 利多销的策略。 5、除个别大盘