房地产金融 第三章 抵押贷款的运作.pdf

房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 房房地地产产金金融融 （（第二版第二版）） 谢经容谢经容 殷红殷红 王玉玫王玉玫 编著编著 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第三章 抵押贷款的运作 内容提要 本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参 与者的权利和义务与者的权利和义务、、抵押人的还款清单抵押人的还款清单、、 抵押后房地产的使用和管理、利率变化和 期前还款对还款额的影响以及房地产的再期前还款对还款额的影响以及房地产的再 抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本 知识知识、过程和原理过程和原理，是房地产抵押贷款的是房地产抵押贷款的 核心。 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第第一节节 杠杆原理杠杆原理 杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资 金的不足金的不足，，以完成更大规模的投资以完成更大规模的投资。 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 一、杠杆原理的特性 假设房屋全部投资为杠杆的总长假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为记为100100， 它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E） 之和之和。将将MM、EE的交界点定义为支点的交界点定义为支点，在目前我国在目前我国 贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的 33 ∶77处处。资产总收益率资产总收益率 （（RR））定义为作用于支点上定义为作用于支点上 的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自 有资金的收益率有资金的收益率 （（YY ））为作用于购房者的力为作用于购房者的力。 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 当杠杆处于平衡状态时， i Y M E 总投资：100 R 杠杆平衡时，应满足下列条件： R=(M ×i)+(E ×Y) 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 例题1： 假设假设一房屋价值房屋价值1010万元万元，年净营业收益为年净营业收益为11.22万万 元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以 取得取得75%75%的银行贷款的银行贷款，且利率为且利率为10%10%，每年应还贷每年应还贷 款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年 购房者净营业收益为购房者净营业收益为1200012000-75004500元元。购房人购房人 投资的收益率可写成： 权益收益率权益收益率=投资者净营业收益投资者净营业收益// 自有资金自有资金（（首首 付款）=4500/2500=18% 房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材 第一节 杠杆原理 投资者自有资金收益率为投资者自有资金收益率为18%18%，高于资产总收高于资产总收 益率12%。上面的杠杆原理公式可写成： 12%12%=(0(0.7