某豪宅营销策略方案.ppt

上海 绿城玫瑰园 项目 营销 策略 方案;与其他诸多策略报告有所不同的是，本提案的主旨不在于全景式的市场扫描或是概念式的分析，而更多的是根据世联对豪宅项目与豪宅客户的理解，基于项目的开发目标和限制性条件而作出的具有前瞻性和切实可行的营销策略方案。;0;区域认知：经济强势/交通便捷/西南制高;项目认知：上海指标盘/极致塑造产品;项目地位：之于绿城 绿城别墅系列不断升级演进的成果，无论从规模、定位、产品力和售价等各方面都将成为绿城的扛鼎之作;项目地位：之于上海绿城 玫瑰园项目应赋予绿城品牌在上海，更多的自豪感、归属意识以及品牌认同等属于精神领域的附加价值；;项目地位：之于上海豪宅 构建上海顶级别墅新体系，树立上海豪宅新的里程碑;项目地位：之于别墅客户 历史眼光，国际视野，华人财富阶层终极居所;作为上海别墅界的无冕之??，我们的营销理想;但是，基于现实与理想的不可调和性 我们必须换个角度审视项目 纳入市场体系的绿城玫瑰园;九间堂 50套;237套别墅的单栋总价全部超过1500万 推测单栋总价超过2000万的产品在项目中所占比例达到40－50% 单栋总价超过3000万的产品在项目中所占比例超过20% ;本案;精神界面 带动板块成为上海新富人区 引领华人财富阶层生活方式的改变 物质界面 上海顶级别墅的精品和里程碑项目 实现整盘平均每栋售价：1500万－3500万元/栋 华人财富阶层成为项目持续稳定的消费客群;上海顶级别墅的精品和里程碑项目;问题的界定;第一部分. ;30km;旗忠森林体育城是上海发展关键点，目前已初具规模。随着规划深入，高档体育设施及配套的完善，区域未来3－5年形成区域价值最大化;旗忠森林板块具有上海地区形成高档纯别墅生活社区难以超越得天独厚的生态环境和体育配套，有形成富人区的条件;区域现有城市意象;资源限定;市场领导者模式下的策略选择;旗忠森林体育城未来区域价值传递和提升;;豪宅物业管理;第二部分. ;玫瑰园项目的产品特质? －完美比例。 －世纪经典。 ;占地 完美比例;绿城玫瑰园 天然与人工的比例：原生态水系以及与之相联系的景观处理，形成一个 “绿色”骨架； 交通与休闲的比例：在社区内创造步行系统，为人们的散步、慢跑及其它休闲活动提供良好的空间； 私密与共享的比例：在别墅庭院的处理上，强调其私密性，为居住者提供自由的户外活动空间；;玫瑰园充分体现了绿城在单体设计和户型设计上的深厚造诣，称得上是完美演绎; 从马勒别墅到玫瑰园，创造老上海花园洋房的场所感，给居者以淳厚的文化感受；从一个世纪的终极居住梦想、经典传承，到开创一个新的世纪经典。;现有顶级豪宅客户是谁? ——看不到的上层。;童先生，浙江大型股份制民营企业集团总裁，位居中国民营企业500强之列;实力民营企业集团或行业龙头企业总裁;黄先生，某香港知名豪宅开发商。;国际集团华人总裁;龙太太,年龄65岁，海归派，台湾人，在美国生活多年。;有海外生活背景的华人阶层——功成海归;台湾著名艺术家，曾创造美国伯克莱大学最好成绩的戏剧研究博士，被誉为 “台北剧场最闪亮的一颗星”。;以知识积累财富的新知富阶层; 以知识积累财富的新知富阶层;他们形成了一个个严密的圈子（虽然其形式有时候看起来极其松散）， 他们有自己的圈子文化和圈子语言，既相互独立，又时有交融。 [Golf/艺术品收藏/马场/阶层社区];我们更关注潜力客户。;“婴儿潮”造成20世纪70年代庞大人口量的延续,将在2005-2010年产生一批房地产消费能力较强的财富阶层. ;活跃的 早富阶层;追求财富境界的 新知富阶层;中国的经济走向规则和稳定，充满暴富机会的年代已经远离－ 暴富阶层将逐渐退出财富阶层， 知富阶层逐渐转化成新一代早富阶层， 新知富阶层将不断涌现，并成为主流。;财富境界;演进中的客户的财富生活观。 ——财富≠金钱。 ——财富境界生活。;如果财富仅仅指金钱，那么这个财富并不能给企业家真正的快乐。 ; 一位浙商曾经感叹：“生意做到我们这个份上，赚钱不再是件难事，如何花钱，如何把钱花好，倒成了一件不容易的事。我们是赚钱容易花钱难啊！” －－钱多了，就不自觉地要去满足个人的许多欲望，其结果往往违背道德良心； －－钱多了，忽然发觉世界上有意义的东西不多了，其结果就是想方设法去糟蹋钱，在这个过程中寻求一种刺激和快感，但这样的刺激和快感并不能给他带来持久的幸福； －－钱多了，总想使钱增值，但增值过程，也是一个花钱的过程，这里往往难以把握好，一有闪失，就可能前功尽弃，所以这个过程也是一个很痛苦的过程。