合富辉煌-房地产项目策划的认识与实践.pdf

整合资源整合资源、准确定位准确定位 提升价值提升价值、创新品牌创新品牌 ——房地产项目策划的认识与实践房地产项目策划的认识与实践 引言一引言一引言一引言一————从几项事例带出对中从几项事例带出对中从几项事例带出对中从几项事例带出对中 国房国房国房国房地地产发展的思考产发展的思考产发展的思考产发展的思考 事例一：“京城世纪第一拍”9.05亿天价 成交 1212月月88日开拍日开拍，北京北京、上海上海、广东广东、天津十家房地产公司天津十家房地产公司 参拍。经过67个回合较量，天津顺驰以超出底价4.75亿 拿下拿下，，地块周边地价为地块周边地价元//平方米平方米，，该地价为该地价元 /平方米。富力在拍价5.2亿时退出，华润在7亿时退出。 思考一：房地产的致胜者，往往是勇于打破常规者，而今 天的致胜者，必须做好充分的准备和具备相应的实力。 事例二：广州华南板块首个千亩大盘陷入困境 广地花园广地花园，9898年开发年开发，占地占地8080万平方米万平方米，建筑建筑6060万平方万平方 米，规划户数5000户，人口2万多人，已售出2000多套， 项目资产达项目资产达6.56.5亿亿，，初期股东股本仅初期股东股本仅400400万元万元。。 思考二：在不成熟的市场初期，房地产机会处处，成功是 容易的，但在市场竞争日益激烈，日益规范的今天，成功 与失败往往就在与失败往往就在一线之间线之间。 事例三：大连亿达集团开发大连软件园一期成功， 政府将以官助政府将以官助民办的方式将办的方式将20平方公平方公里土地交由亿土地交由亿 达集团实施开发经营，软件业同时将成为大连四大 支柱产业之支柱产业之一。 河南省最大规模企业双汇集团进军房地产河南省最大规模企业双汇集团进军房地产 思考三思考三：：房地产传统的开发格局将面临较大的变化房地产传统的开发格局将面临较大的变化：： 1、开发项目从小到大的变化 2 、开发企业与项目从单一开发向复合开发的变化 3、房地产从单一地域单一行业向跨地域行业的变化 “量变到质变量变到质变，，质变到量变质变到量变” 发展商面对的问题发展商面对的问题 表层次：做什么，怎么做，如何做好 11 ））资金往哪投资金往哪投？—把握市场与机会把握市场与机会，，决策的正误决策的正误 2 ）设计的依据？—捕捉买家的需求,做什么产品， 如何去创新如何去创新 3 ）怎样回收快？—寻找最佳的开发、销售模式， 风险与效益的平衡 深层次：深层次：  1、做产品还是做市场？——市场在哪， 并能不断找到新市场 22 、、做产品还是做概念做产品还是做概念？？——概念的支持概念的支持 3、做产品还是做企业做平台？—打造企 业品牌业品牌，可持续的开发与经营可持续的开发与经营。（民营民营 企业尤其关键） 4 、跳出地产做地产—— 资源的整合与创 新新，复合地产与多元地产复合地产与多元地产 在日益成熟与竞争激烈的市场面前，解 决不了以上问题，企业与项目就必败无疑。 而房地产策划正是为我们探求解决问题的方 向与途径向与途径。 一、对策划的基本认识 11、策划策划 “策划策划”————源远流长的智慧与方法源远流长的智慧与方法 “引胜之一策也”—— 《吕氏春秋》 “好谋而成者”—— 《论语.述而》 “运筹帷幄之中，决胜千里之外”—— 《汉书.商帝纪》 策划：即筹划、安排、出主意、想办法、出谋划策 2 、策划的思想与谋略 老子的策划思想：  曲则全曲则全，枉则直枉则直，窪则盈窪则盈，敝则新敝则新，少则多少则多，多则多则 惑——相反相成  物或损之而益物或损之而益，或益之而损或益之而损——物极必反物极必反  天下万物生于有，有生于无——有形与无形，有无相 生生  图难于其易图难于其易，图大于其细图大于其细  知人者，知也。自知者，明也。胜人者，有力也。自 胜者胜者，，强也强也。。不失其所者不失其所者，，久也久也。。——知已知彼知已知彼，，百百 占不殆 毛泽东之策划思想：  《《矛盾论矛盾论》》——如何面对矛盾如何