苏州工业园项目融资.pdf

1  一、苏州工业园概况  二、园区主要经济指标  三、园区融资难题的解决  四、园区组织模式  五、园区持续经营的经验 2  苏州工业园地处苏州城金鸡湖畔，户籍人口31.5万 （常住人口61万），提供36万个就业工作岗位， 占地70平方公里的新型工业城市，首期基础设施 投资的强度是国内同类开发区的2.5倍。  首期集中开发8平方公里，这里紧靠苏州古城，将 建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业 的区域；  第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城 特色的居住、商业金融区和高新技术产业、工业 区；  第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个教育科 研、高科技产业和技术密集型工业的基地。 3 4  截至2007年，各项经济指标年均增幅超过30%  累计上交各类税收近1030亿元（含海关收入）  引进合同外资349亿美元、实际利用外资155亿美元、注册 内资1356亿元。完成的GDP、地方一般预算收入和固定资 产投资则占到全市的15%左右，注册外资、到帐外资和进 出口总额占到25%左右。万元GDP能耗0.36吨标准煤，万 元GDP 的COD、SO2排放量仅为全国平均水平的1/18和 1/40。  2008年，园区实现地区生产总值101.5亿元，地方一般预 算收入95.1亿元，进出口总额625亿美元，其中出口311亿 美元，新增注册外资30.2亿美元，到帐外资18亿美元，综 合发展指数位居全国国家级开发区第二位。 5  78年，对新加坡的访问给邓小平留下了深刻的 印象，92年南巡时他就提出了“新加坡的社会秩 序算是好的，他们管得严，我们应当借鉴他们 的经验，而且比他们管得更好” 的讲话。园区对 新加坡经验的学习从规划建设开始。  苏州工业园的发展不仅仅是一个城市的发展需 要，更是国际经验学习的需要。仅仅引入外资 是不够的，园区持续经营需要一系列配套措 施。 6  基础设施建设规模大、周期长、风险大；  比如园区二、三区基础设施建设总投资约 180亿元，投入期为3—5年，回收期10—15 年；  从项目现金流看，初期投入很大，后期通 过土地出让、政府税收等进行平衡和弥 补，呈现“现金流前低后高、收益不在当 期、当期损益性不平衡” 的特点。  缺乏完整的投融资体制和成熟的融资平台 7  信用结构建设： 1.政府出函指定(特许)地块的土地开发权、土地 出让收益权授予借款人(地产公司) 。 2.借款人承诺将获得的土地出让收益权质押：同 时承诺在有关部门办理质押登记。 3.建立土地定额回流还款机制。借款人承诺根据 土地出让进度动态偿还开行贷款。 4.设立专项资金账户。开行对专用账户实施监 管。 5.园区承诺：给予开行对园区未来5年内政府计 划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对 8 后续融资服务享有优先权。 一、合作模式要点