香港私人住宅楼调查报告.pdf

撮要 1. 房地产在香港一向很被看重，这是因为房屋作为市民居所，投资工具及政府收入来 源等各方面都占一个很重要的地位。现时，约有 45% 的家庭拥有自己的物业 1 ，仍 未自置居所的，也极期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另觅新居，以 期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。 2. 自一九八零年代初期楼市低潮以后，住宅楼宇售价不断上扬，涨幅远超于一般人的 入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间，其中有十年的楼价处于上升的轨 道，每年实际平均升幅(经减除通胀)达 11% 2 ，超过通涨( 甲类消费物价指数) 。虽 然楼价自九四年六月已有回落趋势，但平均价仍高于九三年的水平( 附件一 )楼市 经过十八个月的调整期，九六年首季，开始上升。九五年资料显示，买楼供款的负 担占一个普通家庭平均收入的 73% 3 (供款负担比率) ，远远超过银行界批核个别按 揭申请时，所考虑的最高供款负担比率(40-50%) 。到九六年首季，情况略有改善， 但供款负担比率仍达 64%( 附件二 ) 。因此，私人住宅楼宇的市场效率，成为消费 者关注的焦点。 研究范围 3. 本报告研究私人住宇楼宇物业市场，主要目的为: 1. 评估私人住宅楼宇市场的竞争情况 2. 研究市场内是否存有妨碍竞争的行为，使消费者受到影响；及 3. 如有需要，提出政策建议，促进市场竞争和保障消费者利益 研究方法 4. 本报告根据香港理工大学建筑及房地产学系的顾问小组的分析和本会研究编写而 成。 5. 理工大学与本会就研究工作的需要，曾与下列人士及 64 个团体接触及商谈，包括： 政府政策科及部门，地产发展商、香港地产建设商会、公营机构、银行和证券分析 公司、律师、产业测计师、物业代理、建筑师学会及测量师学会及其他团体等。 6. 研究的数据由个人、公司及政府提供。为求数据的准确，本会反覆核对从多个来源 搜集资料。来源资料的来源及应用的方法，见有关章节的批注。由于数据来源的局 限，资料有时未能涵盖整段研究期间 4 。 7. 研究尽量应用八零至九五年间的数据，这期间香港经历了地产市道的起跌，亦渡过 数段长时期的经济兴旺期和几次的经济和政治冲击 ( 见注 2 ) 。限于资料来源，市 场占有率和市场行为的个案研究，仅能集中于近年的情况，即是分别从九一至九四 年及从九零年至九五年中。本会亦尽量搜集截至九六年中的数据，以提供最新的市 场资料。 1 市场结构 8. 私人住宅楼宇市场包括新楼和二手楼两方面。后者的市场相较极为庞大，交易额亦 相当可观。在八五至九四年间，二手楼宇交易占每年物业销售量的六至七成 5 。但 由于二手楼的业权分散，个别业主对市场的影响力，远较盖建新楼的地产发展商小 得多。 9. 本港的新住宅市场非纯由自由竞争力量支配，因为市场结构受以下两大主要因素影 响： 1. 政府是新土地的独家供应者，也是地产发展的监管者，因此政府对这个市场 的影响，扮演着重要的角色； 2. 私人物业发展，大部份集中在少数发展商身上。 政府的角色 10. 香港土地是稀有的资源，是政府收入的主要来源之一。九四/九五年间，政府从卖地 方面的收益占政府库房总收入的 11%。政府决定新土地的供应量，也负责城市规划 和管理建设，甚至监管楼宇销售方法。政府的房屋发展原则是：「提供充足土地，所 需的基础设施及促使私营机构投资于物业发展的经济环境」 6