第十章 购物中心开发计划市场调查.pdf

第十章 购物中心开发计划市场调查 第十章 购物中心开发计划市场调查 第一节 前言 台湾地区经济不断增长，人民收入日益提高，地区建设的水 平有必要事前规划以配合经济发展所需，因此在台湾地区 『国建 六年计划』中第四个子政策目标：『提升生活品质』，包括工作、 居住、休闲、就业、医疗、购物等六项主要活动，其中购物活动， 即为兴建大型现代化购物设施。 为提升民间投资意愿，促进商业及服务业的现代化，以满足 生活圈居民就业、购物及休闲活动的需要，并解决大型仓储中心、 物流中心等用地需求，期藉由土地资源的有效、公平地利用、促 进城乡均衡发展，提升生活品质，台湾地区行政院已将工商综合 区的设计与兴建列为十二项建设计划之一，并且于 1994 年 7 月正 337 市场调查手册 式发布实施 「工商综合区设置方针及开发设置管理办法」。其中 土地开发以 18 个生活圈为范围，包括基隆、台北、桃园、新竹、 宜兰、苗栗、台中、南投、彰化、云林、嘉义、新营、台南、高 雄、澎湖、屏东、花莲、台东，第一期预定核准 800 公顷开发面 积；其后并增加金门以及马祖两个生活圈，而预定核准开发面积 也提高到 900 公顷。工商综合区的开发采取 「总量管制」原则， 各地均有配额管制。非都市地区土地，每案工商综合区基地最小 面积为 10 公顷，而都市地区土地则订为 5 公顷。若业者本身已经 取得土地，只要符合工商综合区申设条件，依程序完成与地方政 府达成协议 （含土地设施开发、捐地、缴交回馈金等）、获经济 部推荐、通过环境影响评估、各地区的都 （区）委会审议及地方 政府核发开发许可等程序，就可顺利申请土地变更，开发设立工 商综合区。 根据台湾地区经济部商业司截止至2000 年 2 月的统计资料显 示，目前台湾地区工商综合区申请开发案，除宜兰、南投、云林、 澎湖、金门、马祖等六个生活圈尚无业主提出申请外，其它地区 申请案已达58 件，总计申请开发面积为 554.3749 公顷，而已获台 湾地区经济部推荐的个案则有 39 件，推荐申请开发总面积为 361.0763 公顷。其中桃园等生活圈通过经济部推荐申请的面积， 与第一期预定核准开发面积相比已接近额满现象。显示台湾地区 工商综合区申请开发案件各地冷热有别，申请开发人对土地开发 338 第十章 购物中心开发计划市场调查 并非全然的为炒作土地价值，而一窝蜂的提出工商综合区申请， 仍会理性地衡量各区的开发潜力及差异性。 综观 39 件已获台湾地区经济部推荐的工商综合区申请开发 案，申请开发人为求土地最大开发价值，开发规划内容几乎全部 以购物中心为主，而以工商服务及展览分区为辅。除此之外，部 份工商综合区还规划了修理服务区、物流专业分区、会议中心、 商务住宅等。根据国外大型购物中心开发案所规划的主要业种中， 可以看出较具发展潜力的业种，大致上包括了百货公司、商店街、 专卖店、量贩店、文化娱乐设施及餐饮服务等，集合购物 (零售 专卖) 、休闲娱乐、文化社交及专业服务等多项机能。另外，在考 虑购物中心引入各类商业活动机能时，停车场也是一项不可忽略 的规划。 目前由台湾地区经济部推荐核发的案件已有桃园芦竹－理成 营造、桃园中坜－林祥波、高雄湖内－新瑞百货、高雄路竹－东 丰纤维、桃园中坜－大江纺织等案取得开发许可，而其中位于桃 园芦竹理成工业旧址的 「台茂南崁家庭娱乐购物中心」，已经在 1999 年 7 月 4 日正式开业，拔得头筹，成为政府推动工商综合区 第一家开幕营运的购物中心。未来随着工商综合区的陆续开发与 实体建设，预计购物中心也将随之成为台湾地区居民另一可能前 往购物、休闲与娱乐的生活重心地点。 一项购物中心开发计划是否可行应视该计划实现的可能性大 339 市场调查手册 小而定，而市埸调查则是评估开发计划是否可行的首要步骤。因 此，购物中心开发业者在从事购物中心的开发计划以前